Duties of the Apartment Manager

Apartman Yöneticisinin Görevleri | İzmir Avukat Attorney Mustafa Yolcu

What are the responsibilities of an apartment building manager?

Apartman yöneticisinin görevleri kanun ile belirlenmiş olmakla birlikte, yönetim planı ile bir takım ek yükümlülükler de düzenlenebilmektedir. Apartman yöneticisinin en temel görevi aslında kat malikleri kurulunu temsil etmek olarak belirtilebilir. Bu görevin yanı sıra Condominium Law kapsamında, apartman yöneticisinin görevleri üç maddede toplanmıştır. Bunlar;

1. Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi
2. Defter Tutma ve Belgeleri Saklama Yükümlülüğü
3. İşletme Projesi Hazırlama Yükümlülüğü
   olarak belirtilebilir.

1- Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi:

Condominium Law Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

• a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
• b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
• c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
• d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
• e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
• f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
• g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;
• h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;
• i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
• j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
• k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
• l) Ana gayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.
  Kat Mülkiyeti Kanununun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan ana gayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.

2- Defter Tutma ve Belgeleri Saklama Yükümlülüğü

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 36 – Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.

3- İşletme Projesi Hazırlama Yükümlülüğü

Condominium Law Madde 37 – Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle:

• a) Estimated income and expense amounts for one year of managing the main property;
• b) The estimated amount that each apartment owner will be responsible for from all expenses, according to the principles in Article 20 of the Condominium Law;
• c) The amount of advance payment that each homeowner must provide in accordance with the principles in Article 20 to cover estimated expenses and other possible expenses;
  It is shown.

This project is notified to the apartment owners or those actually using the independent unit, either in exchange for their signatures or by registered mail. If an objection is raised to the project within seven days of notification, the matter is examined by the apartment owners' assembly, a decision is made on the project, and a new project is prepared if necessary. The finalized operating projects or the decisions of the apartment owners' assembly regarding operating expenses are considered among the documents specified in Article 68, paragraph 1 of the Enforcement and Bankruptcy Law.

For legal advice on this matter, please contact our expert team. Contact page.

Here are some other articles that might interest you:

Address: Nergis Neighborhood, Girne Boulevard No: 83, Floor 2, Apartment 2, Karşıyaka, İzmir

E-mail: info@efeshukuk.com

Phone: +90 534 415 52 56