Termination of the Lease Agreement by Undertaking to Evict

Kira Sözleşmesinin Tahliye Taahhüdü İle Sona Ermesi | Karşıyaka Avukat

Tahliye taahhütnamesini düzenleyen TBK 352/1 maddesinde, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak (tahliye taahhüdü tarihi) bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

İlaveten, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/1-a bendinde ise “Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye isteyebileceği gibi, tahliye davası açabilir.”  denmiştir.

2. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

Kira sözleşmesinin tahliye taahhüdü ile sona ermesi durumunda tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için bazı şartları barındırması gerekmektedir. Bu şartlar;

• Yazılı Şekilde Olması,
• Tahliye Taahhütnamesinin kiracı tarafından bizzat veya temsilcisi tarafından verilmiş olması
• Tahliye taahhüdünde tahliye için belirli bir tarihin belirtilmesi,
• Tahliye taahhüdünün serbest iradeyle verilmesi,
• Tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra ve kira sözleşmesindeki tarihten sonraki bir tarihe ilişkin olarak verilmesidir. (Doktrin görüşüdür, Yargıtay uygulamasına göre tarihler sonradan doldurulsa da geçerlidir)

Yargıtay’ın güncel uygulamalarına göre kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçersizdir. Kira sözleşmesinin başlangıcı tarihinden en erken bir gün sonra imzalanmış olmalıdır. Aynı zamanda kira sözleşmesi düzenlenirken, kiralayanın talebi üzerine kiracı tarafından imzalanan tarihsiz tahliye taahhüdünün sonuçlarına Yargıtay uygulamasına göre kiracı katlanmak durumundadır.  Bu durumda, tahliye taahhüdünde adı soyadı ve imzası bulunan kiracı, tahliye taahhüdünde düzenleme ve tahliye etme tarihleri sonradan doldurulmuş olsa bile geçerli sayılan bir taahhüt olarak kabul edildiği için taşınmazı boşaltmak zorunda kalacaktır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2008/11 Esas, 2008/2784 Karar numaralı ve 11.3.2008 tarihli kararında ;

“Kiracı ( taahhütnamenin kira sözleşmesinin tanzimi sırası da alındığını, tanzim tarihinin sonradan doldurulduğunu ) savunmuş ise de… taahhütnamede “halen icar ve işgali altındaki” davacıya ait dairede oturduğunu ve bu şekilde tahliye taahhüdünü kiralananda otururken verdiğini kabul etmiştir. Öte yandan atılan imza, imza sahibi kiracıya bağlayacağından tahliye taahhüdünü içeren bu belgedeki tarihlerin sonradan doldurulduğu yolundaki itiraza itibar edilemez. Taahhütnamedeki tanzim tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi davalı kiracı bu şekilde davranışının sonucuna katlanmak zorundadır. Kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekir.” Şeklindedir.

3. Tahliye Taahhüdüne Rağmen Kiracının Tahliye Etmemesi Durumunda Ne Yapılır?

• Hap Bilgi : Kira sözleşmesinin tahliye taahhüdü ile sona ermesini isteyen mal sahibinin burada 2 seçeneği vardır. İlki, tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi yapmaktır. Diğeri ise, Tahliye Taahhüdüne dayalı olarak kiraya veren (öncelikle icra dairesine başvurmadan) doğrudan doğruya önce arabuluculuğa, ardından da Sulh Hukuk mahkemesine başvurabilir. Bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesi kararı ile şartları var ise kiracının kiralanandan tahliyesine karar verilir.

Kira sözleşmesinin tahliye taahhüdü ile sona ermesini isteyen mal sahibi , tahliye tarihinden itibaren 30 gün içinde ihbara veya ihtara gerek olmaksızın taşınmazın bağlı bulunduğu yer icra dairelerinde bizzat veya avukatı aracılığıyla tahliye talepli icra takibi başlatabilir. İcra takibine itiraz edildiği takdirde kiralayan, bu defa icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasıyla beraber taşınmazın tahliyesini dava edebilir. Tahliye taahhüdünün varlığı halinde icra takibine itiraz edilse dahi, icra hukuk mahkemesinden ilk celsede tahliye kararı çıkacaktır.

4. İcra Hukuku Alanında Süreç ve Düzenlemeler

İcra takibi yoluyla tahliye süreci İcra ve İflas Kanunu 272. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. İcra ve İflas Kanunu 272 uyarınca ‘Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.’  Kiraya veren, tahliye talepli icra takibi açacağı esnada, icra dairesine yaptığı takip başvurusunda kira kontratının ve tahliye taahhüdünün aslını icra müdürlüğüne vermek zorundadır. Bu tahliye yoluna ancak kiraya veren başvurabilir. Malikin tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi yapma hakkı yoktur.

Burada sık karşılaşılan ve yorum gerektiren sorun kiralanan gayrimenkulün satışı halinde yeni malikin eski malik zamanında alınmış bulunan tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye talep edip edemeyeceğidir. Yargıtay 3. Hukuk dairesinin 2018/3080 esas ve 6171 karar sayılı kararında da belirtildiği üzere ‘6098 sayılı Turkish Code of Obligations 352/1. maddesine göre; taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir.’  Kiracı kendisine tebliğ edilen ödeme emrine karşı süresi içerisinde itiraz etmediği takdirde takip kesinleşir ve Kiraya veren kiralananın tahliyesini icra müdürlüğünden isteyebilir ve kiralananı tahliye ettirir.

5. How long does the process of terminating a lease agreement through an eviction undertaking take?

If the tenant undertakes in writing to vacate the rented property on a specific date, they must vacate it on that date. Otherwise, the process of terminating the lease agreement through this undertaking will begin. In this case, the landlord can terminate the lease agreement by applying for enforcement proceedings or filing a lawsuit within one month of the written eviction date. The eviction request is made to the competent enforcement office or court. The eviction process initiated through enforcement proceedings varies depending on whether the tenant objects or not.

If no objection is raisedIf the process of terminating a lease agreement through enforcement proceedings is initiated with a commitment to vacate, the enforcement office sends the tenant an eviction order, instructing them to vacate and hand over the property within 15 days. If the tenant does not object to this order, after 15 days the landlord or their representative requests the finalization of the enforcement proceedings. After the enforcement proceedings are finalized, a date for eviction is requested after the necessary fees and travel expenses are paid to the enforcement office. Subsequently, on the determined date, the eviction is carried out by enforcement office officers, the landlord's representative, and law enforcement if deemed necessary. If no objection is raised to the eviction commitment, the tenant is evicted in approximately one month.

If an objection is raised : İcra takibi yolu ile tahliye taahhüdü süreci başlatılması halinde, icra dairesi kiracıya taşınmazın 15 gün içinde tahliye ve teslim edilmesi ihtarını içeren bir tahliye emri gönderir. Kiracı tahliye emrine tebliğden itibaren 7 gün içinde tahliye taahhüdü geçersiz ise itiraz edebilir. Tahliye taahhüdü sürecine itiraz edilmesi halinde, itirazın ve sözleşmenin içeriğine göre kiraya veren icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını talep edebilir; ya da genel mahkemede bu itirazın kaldırılarak tahliyeye karar verilmesini talep edebilir.  İtirazın kaldırılması halinde icra müdürlüğünce taşınmaz zorla tahliye edilerek kiraya verene teslim edilir. Bu süreç yaklaşık olarak 4-5 ay sürebilir.  Uygulamada yapılan itirazlar genelde haksız olup süreci uzatmaya yöneliktir. Bu minvalde icra dosyası içeriği hakim tarafından incelenerek, sıklıkla ilk duruşmada tahliye kararı verilmektedir. Mahkeme davanın kabulüne karar verirse, icra dairesinden tahliye talep edebilmek için mahkeme kararının kesinleşmesi gerekmez. Bir başka anlatımla, kiracının mahkeme kararını istinaf etmesi veya ilamlı icra takibine itiraz etmesi tek başına icra takibini, dolayısı ile kiracının tahliyesini durdurmaz.

6. Mediation is a Prerequisite for Filing a Lawsuit in Rental Disputes.

6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıkları Kanunu tarafından, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç tutularak kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Arabuluculuk mevzuatında, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlık ifadesiyle kast edilen dava türlerini daha net açıklayabilmek adına kira ilişkisini somutlaştırmak gerekmektedir. Kira ilişkisi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen tam iki taraflı bir sözleşmedir. Kiraya veren taraf bir şeyin kullanılmasını taahhüt ederken, kiracı bu kullanım karşısında bir bedel ödemeyi kabul eder. Kira arabuluculuk kapsamına giren uyuşmazlıklar bu ilişkiden yola çıkarak tahliye, kira bedelinin tespiti ve kira bedelinin uyarlanması davası olarak örneklenebilir. Anılan usulde, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılması gerektiğinde dava şartı olarak öncelikle arabuluculuğa başvurulacaktır. Arabuluculukta anlaşma sağlanmaması durumunda dava açılacaktır.

7. Processing the Blank Undertaking

In practice, landlords obtain a blank eviction undertaking from tenants when signing a lease agreement. The tenant simply writes their name and surname and signs the undertaking. When the landlord wants to evict the tenant, they fill out the blank eviction undertaking themselves. Then, they apply to the enforcement office or court to evict the tenant. In practice, a blank eviction undertaking is a frequently used method.

According to Article 6 of the Turkish Civil Code, unless otherwise stipulated in the law, each party is obligated to prove the existence of the facts upon which they base their claim. According to Article 190 of the Code of Civil Procedure, unless there is a specific provision in the law, the burden of proof rests with the party who derives a right in their favor from the legal consequences attached to the alleged fact. In accordance with these articles, the tenant must prove that the blank eviction undertaking was given before the delivery of the leased property, that it was given without specifying the dates of issuance and eviction, and that it was filled in later by the landlord. Therefore, Filling in the dates on a blank eviction undertaking form at a later date does not invalidate the undertaking.

Similarly, according to Supreme Court precedents, an eviction undertaking signed and given blank by the tenant before the delivery of the property is considered valid if it is subsequently filled out by the landlord. The burden of proof for the eviction undertaking to be deemed invalid rests with the tenant. If the tenant cannot prove that the eviction undertaking was drawn up before the delivery of the leased property and filled out in a manner contrary to the agreement between the parties, the blank eviction undertaking will be considered valid.

 8. Is a notice required for the termination of a lease agreement with an undertaking to vacate?

A common misconception in rental agreements is whether or not a notice of termination is necessary. A "Undertaking to Eviction" is a written and signed commitment by both parties to terminate a lease agreement. In this context, it is clear that both parties are aware of the termination of the contract. For example, it is unpredictable for either party that the landlord might need housing during the lease. If a housing need arises, it is legally mandatory to send a notice to the tenant. However, if the tenant has undertaken to evict, a notice is not necessary. This is because an undertaking to evict means that the tenant will vacate the rented property on the specified date without the need for a notice or warning, and without setting any conditions.

 Therefore, if the tenant is not vacated by the specified date without prior notice, the landlord can initiate enforcement proceedings or file a lawsuit within one month of that date to evict the tenant. The landlord can pursue enforcement proceedings or litigation to evict the tenant. The quickest way to evict a tenant is through enforcement proceedings, as this is a faster and more practical method, while litigation takes much longer.

We previously mentioned that certain timeframes must be observed in order for proceedings to be initiated based on an eviction undertaking. Accordingly, if the tenant fails to vacate the rented property within the period specified in the eviction undertaking, enforcement proceedings can be initiated within one month of that date, and an eviction lawsuit can also be filed. If the landlord sends a notice demanding that the rented property be vacated on the promised date before the date specified in the eviction undertaking, this one-month lawsuit period can be extended to up to a year. Therefore, notices sent without consulting a lawyer can postpone the right to file a lawsuit for up to a year. Since the process requires legal knowledge and experience, legal advice should be sought to prevent loss of rights.

While establishing a rental agreement is easy, terminating it is a process that requires experience, legal knowledge, and procedural requirements. Therefore, seeking legal assistance is crucial for the swift eviction of a tenant. For detailed information and to schedule an appointment, please contact us. Contact page.

Here are some other articles that might interest you:

Address: Nergis Neighborhood, Girne Boulevard No: 83, Floor 2, Apartment 2, Karşıyaka, İzmir

E-mail: info@efeshukuk.com

Phone: +90 534 415 52 56