How is the amount of rent increase determined, affecting property owners and tenants?

Kira Artış Miktarı | Kira Hukuku | İzmir Avukat | İzmir Avukatlık Bürosu

Kira artışı için ilk bakılacak nokta kira sözleşmesidir. Kira sözleşmesinde kira artış maddesi varsa öncelikle bu maddedeki oran esas alınır. Kira sözleşmesindeki oranın ise kanuni sınırlamalara uygun olması gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu madde 345’e göre kira artış oranı on iki aylık ortalamalara göre alınan TÜFE oranını geçmemek kaydıyla uygulanabilir.

Kira Artış Miktarı Nasıl Belirlenir? Cevap basittir. Kira artışları TÜFE ile sınırlıdır. Bu oran, her ay Türkiye istatistik kurumu (Turkish Statistical Institute (TÜİK)) tarafından açıklanır.

Turkish Code of Obligations

Madde 344 – ”Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” Şeklindedir.

Buna göre;

1. Kira sözleşmesinde TÜFE’den daha düşük oranda bir artış yapılması öngörülmüşse kira artış miktarı sözleşmede belirtilen oran üzerinden yapılır.
2. Kira sözleşmesinde belirlenen ya da kiraya verilen tarafından ileri sürülen oran TÜFE’den yüksekse, TÜFE artışı yeterli olup üzerinde bir artış yapılmaz.
3. Kira artışlarındaki TÜFE sınırı hem işyeri, hem de konut kiralarında uygulanır.

İzah edilen tüm bu hususların sözleşme esnasında sizin lehinize olacak şekilde düzenlenmesi için bir avukatın hazırlayacağı kira sözleşmeleri bu sebeple ileride size karşı uzun yıllar avantaj sağlayacaktır.

Mal sahibi / kiraya veren bu oranın üzerinde artış talep edemez. Karşılaştırma yapılması için, 2026 yılına ait olan birkaç aydaki kira artış sınırlarını aşağıda bulabilirsiniz:

•2026 Kira Artış Oranları (TÜFE 12 Aylık Ortalama):

Ocak 2026: %34,88

Mart 2026: %33,39

Nisan 2026: %32,82 

Kira sözleşmesinde artış maddesi yoksa artış yapılabilir mi?

Kira sözleşmesinde artış maddesi yoksa veya belirli ve muayyen değilse bu durumda kira bedelinde artış yapılamaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2018/1628 K. 2018/2674 T. 19.03.2018:”Somut olayda;taraflar arasında düzenlenen 30.07.2008 tarihli kira sözleşmesi incelendiğinde, sözleşmenin 6. maddesinde ”kiracı kontrat bitiminde kira rayiç bedelini % …. oranında artışını şimdiden kabul ve taahhüt eder.” düzenlemesinin yer aldığı anlaşılmaktadır.Söz konusu hükümde artış oranı belirtilmediğine göre,bu artış şartı belirli ve muayyen olmadığından geçerli değildir.Dosya kapsamında yer alan … 18. İcra Müdürlüğü’nün 2011/1648 Esas sayılı takip dosyası incelendiğinde ise, aylık 440 TL kira bedeli üzerinden icra takibi yapılmış olmakla,kira sözleşmesinde aylık ”400 TL’ olarak belirlenen bedelin aylık ”440TL” şeklinde artışlı olarak talep edilebilmesi mümkün olmadığından mahkemece bu yön gözetilmeden hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir”

Kira sözleşmesinde artış maddesi yoksa artış nasıl yapılır?

Bu durumda TBK m. 344/2’ye göre hakimden on iki aylık ortalama TÜFE oranına göre artış yapması istenebilir. Ayrıca kiracının kabul ettiği oranda zam yapılabilir.

Kira artışı ne zaman yapılmalı?

Kira artışı yenilenen kira döneminin başında yapılmalıdır. Örneğin, Eylül 2026 ayında başlayan 1 sene süreli bir kira sözleşmesinin Eylül 2027 ayında zamlı olarak yatırılması gerekmektedir.

Kira ilişkisi kapsamında doğan uyuşmazlıklara yönelik bizimle İletişime page.

Here are some other articles that might interest you:

Address: Nergis Neighborhood, Girne Boulevard No: 83, Floor 2, Apartment 2, Karşıyaka, İzmir

E-mail: info@efeshukuk.com

Phone: +90 534 415 52 56