Eviction of a Tenant from a Purchased Property

Satın Alınan Evden Kiracının Çıkartılması – İzmir Avukat

TBK m. 310 gereğince konutun yeni sahibi; eski malikle yapılan kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı haline gelecektir. Haklı bir sebep olmadıkça (kiracının kira bedelini ödememesi, komşulara rahatsızlık vermesi, vs.) yeni ev sahibi kiracı kabul etmediği sürece kira sözleşmesini feshedemez, kiracıyı konuttan çıkmaya zorlayamaz.

Fakat yeni ev sahibinin kiracıyı ne zaman çıkarabilir sorusu ile kastedilenin “Yeni malikin gereksinimi” başlıklı TBK m. 351 hükmü olması sebebiyle söz konusu tahliye nedeninden de bahsetmemiz gerekmektedir:

Borçlar Kanununun 351. maddesinde; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” denmektedir.

Yeni ev sahibinin veya yakınlarının konut ihtiyacının bulunmasını kanunumuz kira sözleşmesini sonlandırabilmek için geçerli bir neden olarak kabul etmiştir. Fakat bu halde de kanun şekli bazı şartlar aramış ve her halde dava açılması zorunluluğu öngörmüştür. Bir başka deyişle yeni ev sahibi TBK m.351 hükmündeki koşulları sağlasa dahi tahliye davası açmadan kira sözleşmesini feshedemeyecektir.

Yeni ev sahibinin ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesini sonlandırabilmesi için gerekli olan şartlara bakmamız gerekirse;

1-) Kişi konutu (kiralananı) satın alma, bağışlama vs. bir hukuki nedenle edinmiş olmalıdır.

2-) Yeni ev sahibi; konutu edindiği tarihte içerisinde kiracı bulunmalıdır. Yani önceki ev sahibi ile kiracı arasında; konutun sahibinin değiştiği tarihte devam eden bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.

3-) Yeni Ev Sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne-babası, dedesi vs.) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu bulunmalıdır.

Burada belirtmemiz gereken bir husus; yeni ev sahibinin kira sözleşmesini sonlandırabilmesi için yukarıda belirttiğimiz kişilerden herhangi birisinin konut ihtiyacı bulunmalıdır. Söz konusu kişiler dışındaki yeni ev sahibinin yakınlarının konut ihtiyacının bulunması sebebiyle kiracıdan konutu tahliye etmesi istenemeyeceği gibi kanunda belirtilen bu kişilerinde dürüstlük kuralı çerçevesinde bir konut ihtiyacının olduğundan bahsedilemiyorsa yine kiracıdan konuttan çıkması hususunda bir talepte bulunulamaz.

4-) Kanun koyucu kiraya verene burada iki ihtimal öngörmüştür ve iki durumda da yeni ev sahibi belirtilen şartları sağladıktan sonra tahliye davası açmak zorundadır.

a-) Yeni Ev Sahibi konutu edindikten (satın aldıktan) sonra bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. İspat kolaylığı açısından yazılıbildirimin noter aracılığıyla yapılması faydalı olacaktır. Yeni malik yazılı bildiriminin içeriğinde; kiralananı hangi tarihte edindiğini (satın aldığını), kiralanana kendisinin/kanunda belirtilen kişilerin ihtiyacının bulunduğunu ve kanuni düzenlemeler çerçevesinde kira sözleşmesini sonlandırma iradesinde olduğunu belirtmesi gerekir. Daha sonra konutu edindiği tarihten itibaren altı ay sonra açacağı tahliye davası ile kira sözleşmesini sonlandırabilir.

b-) Ya da yeni malik kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmasına gerek olmaksızın; önceki ev sahibi ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinin bittiği tarihten itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açarak kira sözleşmesinin sonlandırılmasını talep edebilir.

Yeni ev sahibinin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi için yukarıda belirtilen süreler hakkında TBK m. 353’te; “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” denmektedir. Buna göre yeni ev sahibinin söz konusu nedenle tahliye davası açma süresini uzatma imkanı da bulunmaktadır.

Ev Sahibinin Kiracıyı ”İhtiyacı Sebebi İle” Çıkarmasının Koşulları Özetlenirse

Yeni mülk sahibi, kiracıyı tahliye etmek istiyorsa aşağıdaki prosedürleri takip etmelidir:

Kanun gereğince yeni mülk sahibi, eğer kira kontratına istinaden tapuda şerh yoksa, tapu devri yapıldıktan sonra bir ay içinde kiracıya ihtarname göndermelidir.

• İhtarname gönderildikten sonra eğer kira sözleşmesinin bitimi 6 aydan uzun süreli ise kiracı 6 ay içinde evi boşaltmalıdır. Kiracı evden çıkmayı kabul etmiyorsa dava yoluyla tahliye edilebilir.
• Tapu devri yapıldıktan sonra 1 ay içinde ihtarname yollanmazsa yeni ev sahibi, kirayı verene ait kira sözleşmesinin şartlarını kabul etmiş sayılır.
• Kiracı bu süreç dahilinde kira sözleşmesi şartlarını bozarsa -örnek olarak kira bedelini belirli sürede ödemezse- daha erken sürede tahliye edilebilir.

Yeni Satın Alınan Evde Oturan Kiracı ile Anlaşma

Satın almadan önce evde bulunan kiracı ile anlaşma yoluna gitmek, en ideal yöntemlerden biridir. Bu durumda kiracı ve kiraya veren, anlaşarak kira sözleşmesini feshedebilir. Böylece kiracının evden çıkması için beklemeye gerek kalmaz. Uygulamada genellikle kiracılardan tahliye taahhüdü alınmaktadır. Kiracı taahhüde yanaşmazsa, ihtiyaç sebebi söz konusu ise yukarıdaki prosedür uygulanır. İlaveten, satın alınacak evde kiracı oturuyorsa dikkat edilecek durumlar arasında yer alan depozito, kiracının ev sahibine teminat bedeli altında ödediği miktarı ifade eder. Ev satın alınacaksa eski ev sahibinden bu depozito temin edilmeli veya evin bedelinden bu miktar düşülmelidir.

Konut ihtiyacına dayanarak dava açılabilmesi için konutun bulunduğu yerin TMK’nın 19’uncu maddesi kapsamında ikametgâh adresi olması da gerekmez (6.HD. 13.9.1979; 3619/6381).

Öğretide kalp hastası veya yürüme engeli bulunan bir kiraya verenin, asansörsüz bir binanın üst katında oturmakta, kendi dairesi de asansörlü bir binada veya asansörsüz olmakla birlikte bu binanın giriş veya birinci katında bulunmakta ise tahliye davası açtığı takdirde ortada gerçek bir tahliye talep ve sebebi bulunduğuna dair görüş mevcuttur.

Yine doktrinde kiraya verenin eşinin ayrı yaşamayı talep etmesi durumunda hâkimin haklı görmesi üzerine ayrı yaşamaya karar vermesi halinde kiraya verenin, eşinin ihtiyacı için tahliye davası açabileceği, kiraya verenin çocuklarının nişanlanma, evlenme, öğrenim, sağlık ya da memuriyet gibi bir sebeple babalarından ayrı yaşamaları gereğinin ortaya çıktığı durumlarında da taşınmaz ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabileceği ifade edilmiştir.

For our other articles on Rental and Real Estate Law;

Address: Nergis Neighborhood, Girne Boulevard No: 83, Floor 2, Apartment 2, Karşıyaka, İzmir

E-mail: [email protected]

Phone: +90 534 415 52 56