Illegal Construction Without Permit

Ruhsata Aykırı Kaçak Yapı – İzmir Avukat

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesine göre, belediye veya il özel idaresinden ruhsat almadan yapı yapmak yasaktır. İlgili kanundaki yapı ruhsatı alınmadan yapılan her türlü inşaat ve yapı ise kaçak yapı olarak adlandırılır. Kaçak yapı, inşaat aşamasında ortaya çıkabileceği gibi; inşaatın tamamlanmasından sonra da ortaya çıkabilir. Örneğin bitmiş olan inşaat sonrasında mülk sahibinin ruhsata aykırı şekilde camlarını genişletmesi ruhsata aykırılık yaratacağı için kaçak yapıya örnektir.

Mevzuatı İnceleyecek Olursak:

Madde 21 – Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir. Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının mal- zemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir.

Kaçak Yapının Hukuki Yaptırımları Uygulaması:

Ruhsat alınmadan yapılan ruhsatsız yapılar, ruhsatlı yapılardaki ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapı ve esaslı tadilatlar “kaçak yapı” veya “imara aykırı yapı” olarak nitelendirilmekte ve bu yapıların sahiplerine kanunlarda öngörülen cezalar verilmektedir.

Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı kaçak yapı yapıldığı tespit edildiğinde bina inşaat aşamasında ise, ilk olarak belediye veya il özel idaresinin ilgili fen elemanları tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca yapı tatil tutanağı düzenlenir ve bu tutanakla o andaki inşaat durumu tespit edilerek inşaat mühürlenir. Ayrıca, yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir.

Daha sonra, imar mevzuatına aykırı yapı yapma eylemi nedeniyle 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddenin 2. fıkrasına göre imar para cezası verilir. Yapı tatil tutanağı düzenlendikten sonra verilen süre verildiyse bu süre içinde, süre verilmediyse en fazla bir ay içinde imara aykırı yapı için ruhsat alınmaz veya imara aykırılık giderilmez ise kaçak yapı hakkında aynı Kanun’un 32. maddeye göre yıkım kararı alınır.

Son olarak imara mevzuatına aykırı yapı sahibi hakkında Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesinde düzenlenen imar kirliliğine neden olma suçu nedeniyle Asliye Ceza Mahkemesinde ceza davası açılır.

Danıştay 14. Dairesinin 31.05.2018 tarih ve E:2015/5796, K:2018/4311 sayılı kararında;
“Olayda; dava konusu encümen kararının dayanağı olan 20/06/2014 günlü yapı tatil tutanağı incelendiğinde, söz konusu yapı tatil tutanağında yapının durumunun “binanın taban alanı genişletilerek yol ve komşu çekme mesafesine tecavüz edildiği, galeri boşluğu kapatılarak odaya dönüştürüldüğü, projede olmayan 2. bodrum kat yapıldığı, örtü amaçlı çatı yükseltilerek bir kısmında çatı arası mekanlar oluşturulduğu” şeklinde tespit edildiği ancak ruhsat ve eki projelere aykırılığın, ölçümlerinin somut ve ayrıntılı olarak saptanmadığı yapıda bulunan aykırılıkların hali hazırdaki durumunun ayrıntılı bir şekilde tespit edilmediği” gerekçesiyle yapı tatil tutanağının, yıkım kararının ve 222.677,00 TL idari para cezasının hukuka aykırı olduğuna karar verilmiştir.
 
Danıştay 14. Dairesinin 27.02.2019 tarih ve E:2018/5803, K:2019/1436 sayılı kararında;
“Bu durumda; yukarıda bahsedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre “ruhsata aykırılıkları yapan” kişi olan yüklenici firma, imar para cezasının muhatabı olacağından, bu hususta araştırma yapılarak ona göre para cezası tesis edilmesi gerekirken, arsa sahibi davacılar adına para cezası verilmesine ilişkin dava konusu işlemde hukuka uyarlık görülmemiştir.”
 
Danıştay 14. Dairesinin 27.01.2015 tarih ve E:2014/9878, K;2015/407 sayılı kararında;
“Olayda davalı idare tarafından dava konusu yapının tamamına yıkım kararı verilmiş olup; uyuşmazlık konusu yapının 471,5 m2’lik kısmı için yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni belgesi alınmış olması nedeniyle, sadece ruhsatsız olan kısımlar için yıkım (ve para cezası) kararı alınabileceğinden ruhsatlı olan kısmı da kapsar şekilde yıkım (ve para cezası) kararı alınmasında hukuki isabet görülmemiştir.”

For our other articles on Rental and Real Estate Law;

Address: Nergis Neighborhood, Girne Boulevard No: 83, Floor 2, Apartment 2, Karşıyaka, İzmir

E-mail: [email protected]

Phone: +90 534 415 52 56