Is the tenant obligated to paint or decorate the walls?

Kiracı Boya Badana| İzmir Hukuk Büroları | Efes Hukuk Bürosu

Kiracı, Evden Çıkarken Evi Boyatmak Zorunda mı? | Kiracı’nın Boya Badana Yapma Yükümlülüğü

Uygulamada, kira sözleşmelerinde sıkça “kiracı evi boyalı teslim edecektir” veya “kiracı taşınmazı aldığı gibi iade etmekle yükümlüdür” gibi maddelere rastlanır. Ancak bu tür maddeler, Türk Borçlar Kanunu’na aykırı hükümler içerdiği için geçersiz sayılır. Kanun koyucu, kiracının olağan kullanımdan kaynaklanan aşınma ve eskimelerden sorumlu tutulamayacağını açıkça belirtmiştir. Yasal mevzuat ve Yargıtay kararları incelendiğinde, kiracının boyama zorunluluğundan söz edebilmek için duvarlarda olağan kullanımın ötesinde bir zarar tespiti yapılması gerektiği ortaya çıkmaktadır. Kanunun “olağan kullanımdan” doğan yıpranmaları kiracının sorumluluğu dışında bırakması, bu konuda temel ölçütü oluşturmaktadır.

Örneğin, birkaç yıllık kullanım sonucunda boyanın solması veya hafif çiziklerin oluşması normal kabul edilmektedir. Kiracının, evi sözleşmeye uygun ve özenli kullanmasına rağmen bu tarz bir yıpranma oluşması durumunda, herhangi bir boya masrafının kiracıdan talep edilmesi hukuka uygun değildir. Yargıtay’da söz konusu kararlarında, bu tür “düşük seviyeli” yıpranmaların olağan kullanım kategorisinde sayılacağını açıkça belirtir.

Kiracı, Evden Çıkarken Evi Boyatmak Zorunda mı?

6098 sayılı Borçlar Kanunu’muzun kiralananın geri verilmesi” başlıklı 334 üncü maddesine göre, “ Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu DEĞİLDİR.”

Örnek bir karar ile açıklayacak olursak;
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin esas: 2013/9132, karar: 2014/2227 ve 27.02.2014 tarihli kararında özetle aşağıdaki ifadeler yer almaktadır;

“… O halde, somut olayda davalı kiracı, sadece ve ancak, kira süresi içerisinde kiralananın hor kullanılması nedeniyle oluşan zararlarla sınırlı olarak kiralayana karşı sorumludur. Dolayısıyla, hor kullanma iddiasının ileri sürüldüğü eldeki davada, yerel mahkemece öncelikle bu yön üzerinde durulmalı, kiralananda varlığı saptanan hasarların hor kullanım sonucunda oluşup oluşmadığı belirlenmelidir. Delil tespiti raporunda kiralananda mevcut hasarlar tek tek açıklanmış ve taşınmazda hor kullanımdan kaynaklanan ve normal kullanımdan kaynaklanan hasarlar ayrı ayrı belirtilmiştir. Nitekim bu ayırım mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporuyla da ortaya konulmuştur. Buna göre tavandaki kirlenmeden dolayı ve boya badanada meydana gelen hasarlar normal kullanım, kırılan cam bedeli de hor kullanım olarak belirlenmiştir. Bu durumda, normal kullanımdan kaynaklanan hasarlardan dolayı Borçlar Kanunu’nun 266/2 nci maddesi uyarınca ve tersini öngören bir sözleşme hükmünün de bulunmaması karşısında, kiracının tazminat sorumluluğu bulunmadığından yazılı şekilde hem normal hem de hor kullanımdan kaynaklanan hasarlara hükmedilmesi doğru değildir.” Denilmektedir.

Peki sözleşmeye kiracının taşınmazı boşaltırken söz konusu taşınmazı boyatması yönünde bir madde konulursa ne olur?

Düzenlemeye bakacak olursak:

6098 sayılı Turkish Code of Obligations’nun kiralananın geri verilmesi başlıklı 334 üncü maddesine göre, “ Kiracının sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar GEÇERSİZDİR.”

İlgili kanun hükmünden de anlaşılacağı üzere, kira sözleşmesinde “boyalı alındı-boyalı teslim edilecektir” ibaresinin yer alması hiçbir hüküm ifade etmemektedir. Yani kiracı boya badana yapmakla yükümlü değildir. Bir başka ifade ile, yukarıdaki ilk örnekte de yer aldığı üzere evi boyalı teslim etmek zorunda değildir. Burada söz konusu eksilmelerin normal kullanımdan kaynaklanması hususu atlanmamalıdır. Örneğin duvarların kasıtlı olarak çizilmesi, resimler yapılması gibi durumlar bu kanun hükmünden ayrık tutulmakta olup kiracı bu durumda taşınmazı eski haline getirerek teslim ile yükümlüdür.

Yargıtay’ın emsal nitelikli kararlarına bakıldığında kiracı her ne kadar kiralananı kiraladığı şekliyle iade etme yükümlülüğü altındaysa da uygulamalar evin boyasının olağan eskime kapsamında olduğu ve hor kullanma halinin vuku bulmadığı hallerde kiracının badana yapma yükümlülüğünün olmadığı yönündedir. Böylece sözleşmelerde dairenin yeniden boyasını yapma borcu kararlaştırılmış olsa bile, kiracı tarafından kötü kullanma söz konusu değilse kiracı bu borçtan sorumlu olmayacaktır. Yine bu minvalde depozitodan kesinti yapılması da mümkün değildir. Depozitonun iadesinden imtina edilmesi ya da kesinti yapılabilmesi için, mutlaka dava açılması ve mahkeme kararı ile tespiti zorunludur.

Ayrıca ve önemle belirtmek gerekir ki, kiralayan ya da ev sahipleri teslim esnasında boya yapılmadığı gerekçesiyle kiracıdan herhangi bir tazminat talebinde bulunamayacak ve yukarıda bahsettiğimiz üzere mahkeme kararı olmaksızın depozitodan da kesinti yapamayacaktır.  Böylece kişilerin haklarını bilmesi ve bilinçli şekilde hareket etmesi olası hak kayıplarının da önüne geçecektir.

Danışmanlık hizmeti almak için uzman ekibimiz ile Contactpage.

Here are some other articles that might interest you:

Address: Nergis Neighborhood, Girne Boulevard No: 83, Floor 2, Apartment 2, Karşıyaka, İzmir

E-mail: info@efeshukuk.com

Phone: +90 534 415 52 56