Two Valid Notices in a Rental Agreement

Kira ihtar | İzmir Avukat | İzmir Avukatlık Bürosu

Kira sözleşmelerinde kiracının yükümlülüğü, kira bedelini tam olarak ve süresi içerisinde kiraya verene ödemektir. Kiracı kira bedelini tam olarak ödese dahi zamanında ödemiyorsa bu durum kiraya veren yönünden kira sözleşmesini feshetmek için bir sebeptir. Kanunun bu hükmü ile korunan hukuki menfaat kiraya verenin kira bedelini eksiksiz ve zamanında elde edebilmesinin sağlanmasıdır. 

6098 Sayılı Turkish Code of Obligations Madde 352/2 uyarınca; kiraya veren, kiracıya kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtar göndermiş ise, açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi ya da geç ödenmesi nedeni ile bir yıl içerisinde iki defa haklı yazılı ihtarname gönderdiği kiracı aleyhine tahliye davası açma hakkına sahiptir.

Söz konusu ihtarların noter üzerinden yapılmış olma şartı bulunmamaktadır. Kiracı aleyhine icra takibi açılması da ihtar yerine geçmektedir. Uygulamada icra takibi açmanın bedeli daha düşük olup, bu icra takibi neticesinde kira borcunun ödenmemesi halinde ise tahliye işlemi mümkündür. Bu minvalde kira uyuşmazlıklarında avukat ile sürecin yürütülmesi hem maddi olarak hem de süre bakımından kayıpların önüne geçecektir.

Turkish Code of Obligations

MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Kiracıya Gönderilen İhtarnamede Nelere Dikkat Edilmelidir?

TBK m.352/2 uyarınca açılacak olan tahliye davalarında “haklı ihtar” kavramı ile ne anlaşılması gerektiği önem arz etmektedir. Kiraya veren tarafından kiracıya gönderilen ihtarın haklı ihtar olarak kabul edilebilmesi için aşağıdaki şartların somut durumda mevcut olması gerekmektedir.

1-) Kiracıya ihtar yazılı olarak gönderilmelidir. Uygulamada ispat kolaylığı sağlaması açısından genellikle Noterlikler aracılığıyla ihtar gönderildiği görülmektedir. Avukat tarafından açılacak icra takibi de haklı ihtar yerine geçer. Tahliye için daha hızlı ve ekonomik olan seçenektir.

2-) Muaccel olan (vadesi gelen) kira bedeli tutarı, kiranın hangi aya ait olduğu ve geciken kiranın ödenmesi talebi ihtarnamede veya icra takibinde belirtilmelidir. 

3-) Kira süresi içerisinde veya kira süresi bir yıldan fazlaysa son kira yılı içerisinde geciken kira bedelleri ihtara konu edilmelidir. 

4-) İhtar kiracıya usulüne uygun olarak tebliğ edilmiş olmalıdır. Dolayısıyla ihtar kiracıya gönderilmesine rağmen tebliğ edilmemişse haklı ihtar olarak kabul edilmeyecektir. Kişilerin burada ihtar gönderildikten sonra tebliğ mazbatasını edinerek kontrol etmesi faydalı olacaktır. 

5-) Kiracıya gönderilen ihtarlar farklı kira aylarına ilişkin olmalıdır. Aynı kira ayına ilişkin olarak birden fazla ihtar gönderilmesi haklı ihtar olarak değerlendirilmeyecektir. 

6-) İhtarın gönderilme ve kiracıya tebliğ tarihi kira bedelinde gecikme yapılan kira aylarının bulunduğu kira dönemi/yılı içerisinde olmalıdır.

7-) Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre ihtarın gönderilmesinden sonra fakat tebliğinden önce kiracı tarafından geciken kira bedeli ödenirse ihtar haklı olarak değerlendirilmeyecektir. Bir başka deyişle ödenmeyen kira bedeli ihtarın tebliğinden sonra ödenirse ihtar haklı olacaktır. 

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası

Tahliye davasını ise şöyle tanımlayabiliriz. Kira sözleşmesinin mahkeme kararı ile sona erdirilmesine yönelik olarak açılan, kiraya verenin kanunda belirtilen nedenlerle taşınmazın boşaltılması için açmış olduğu davadır. Tahliye davası sonucunda mahkeme tarafından davanın kabulüne ve kiracının tahliyesi yönünde karar vermesi halinde kiraya veren, kiracı aleyhine ilamlı icra takibi başlatabilecektir. Kiraya veren, mahkemenin vermiş olduğu ilam ile birlikte icra takibi başlatarak kiracının taşınmazdan çıkarılmasını talep edebilecektir. Taşınmazın tahliyesi yönünde verilmiş bir karar taşınmazın ayni haklarına dair hüküm olmadığından karar kesinleşmeden icra takibine konulabilecektir. Kiracı ilamlı icra takibine karşı itiraz etse dahi icra takibini durduramayacaktır. Tahliye davası için hukuki destek almanızı tavsiye ederiz.

Peki tahliye davası ne zaman açılır?

Kiracı tahliye davasının açılabilmesi için bazı kurallar var. Eğer kira sözleşmesi süreli ise tahliye davasın kira sözleşmesinin sona ermesi ile açılabilir. Kira sözleşmesinin bitmesinden itibaren 1 ay içinde tahliye davasının açılması gerekmektedir. Eğer kira sözleşmesi süresizse fesih ve bildirim sürelerine göre sözleşmenin sona ereceği tarihi belirlemek gerekir. Bu tarihten itibaren 1 ay sonra tahliye davası açılabilir. Örneğin kira sözleşmesi 20.05.2026 tarihinde sona eriyorsa mal sahibinin 20.06.2026 tarihine kadar tahliye davasını açması gerekmektedir.

Here are some other articles that might interest you:

Address: Nergis Neighborhood, Girne Boulevard No: 83, Floor 2, Apartment 2, Karşıyaka, İzmir

E-mail: info@efeshukuk.com

Phone: +90 534 415 52 56