Kira Sözleşmesinin Tahliye Taahhüdü İle Sona Ermesi

Kira Sözleşmesinin Tahliye Taahhüdü İle Sona Ermesi | İzmir Avukat

1. Tahliye Taahhüdü Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı irade beyanıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 352 ‘de ‘’Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesini sona erdirme nedeni olarak üç fıkra şeklinde düzenlenmiştir. Uygulamada sıkça karşılaştığımız tahliye taahhüdü ”belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenme” olarak ifade eden sona erdirme nedenidir.

Tahliye taahhütnamesini düzenleyen TBK 352/1 maddesinde, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak (tahliye taahhüdü tarihi) bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

İlaveten, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/1-a bendinde ise “Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye isteyebileceği gibi, tahliye davası açabilir.”  denmiştir.

2. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için bazı şartları barındırması gerekmektedir. Bu şartlar;

• Yazılı Şekilde Olması,
• Tahliye Taahhütnamesinin kiracı tarafından bizzat veya temsilcisi tarafından verilmiş olması
• Tahliye taahhüdünde tahliye için belirli bir tarihin belirtilmesi, ( sonradan doldurulabilir)
• Tahliye taahhüdünün serbest iradeyle verilmesi,
• Tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra ve kira sözleşmesindeki tarihten sonraki bir tarihe ilişkin olarak verilmesidir. (Doktrin görüşüdür, tarihler sonradan doldurulabilir)

Yargıtay’ın güncel uygulamalarına göre kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçersizdir. Kira sözleşmesinin başlangıcı tarihinden en erken bir gün sonra imzalanmış olmalıdır. Aynı zamanda kira sözleşmesi düzenlenirken, kiralayanın talebi üzerine kiracı tarafından imzalanan tarihsiz tahliye taahhüdünün sonuçlarına Yargıtay uygulamasına göre kiracı katlanmak durumundadır.  Bu durumda, tahliye taahhüdünde adı soyadı ve imzası bulunan kiracı, tahliye taahhüdünde düzenleme ve tahliye etme tarihleri sonradan doldurulmuş olsa bile geçerli sayılan bir taahhüt olarak kabul edildiği için taşınmazı boşaltmak zorunda kalacaktır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2008/11 Esas, 2008/2784 Karar numaralı ve 11.3.2008 tarihli kararında ;

“Kiracı ( taahhütnamenin kira sözleşmesinin tanzimi sırası da alındığını, tanzim tarihinin sonradan doldurulduğunu ) savunmuş ise de… taahhütnamede “halen icar ve işgali altındaki” davacıya ait dairede oturduğunu ve bu şekilde tahliye taahhüdünü kiralananda otururken verdiğini kabul etmiştir. Öte yandan atılan imza, imza sahibi kiracıya bağlayacağından tahliye taahhüdünü içeren bu belgedeki tarihlerin sonradan doldurulduğu yolundaki itiraza itibar edilemez. Taahhütnamedeki tanzim tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi davalı kiracı bu şekilde davranışının sonucuna katlanmak zorundadır. Kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekir.” Şeklindedir.

3. Tahliye Taahhüdüne Rağmen Kiracının Gayrimenkulü Tahliye Etmemesi Durumunda Ne Yapılır?

• Hap Bilgi : Kira sözleşmesinin tahliye taahhüdü ile sona ermesini isteyen mal sahibinin burada 2 seçeneği vardır. İlki, tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi yapmaktır. Diğeri ise, Tahliye Taahhüdüne dayalı olarak kiraya veren (öncelikle icra dairesine başvurmadan) doğrudan doğruya Sulh Hukuk mahkemesine başvurabilir. Bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesi kararı ile şartları var ise kiracının kiralanandan tahliyesine karar verilir.

Kira sözleşmesinin tahliye taahhüdü ile sona ermesini isteyen mal sahibi , tahliye tarihinden itibaren 30 gün içinde ihbara veya ihtara gerek olmaksızın taşınmazın bağlı bulunduğu yer icra dairelerinde bizzat veya avukatı aracılığıyla tahliye talepli icra takibi başlatabilir. İcra takibine itiraz edildiği takdirde kiralayan, bu defa icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasıyla beraber taşınmazın tahliyesini dava edebilir. Tahliye taahhüdünün varlığı halinde icra takibine itiraz edilse dahi, icra hukuk mahkemesinden ilk celsede tahliye kararı çıkacaktır.

4. İcra Hukuku Alanında Süreç ve Düzenlemeler

İcra takibi yoluyla tahliye süreci İcra ve İflas Kanunu 272. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. İcra ve İflas Kanunu 272 uyarınca ‘Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.’  Kiraya veren, tahliye talepli icra takibi açacağı esnada, icra dairesine yaptığı takip başvurusunda kira kontratının ve tahliye taahhüdünün aslını icra müdürlüğüne vermek zorundadır. Bu tahliye yoluna ancak kiraya veren başvurabilir. Malikin tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi yapma hakkı yoktur.

Burada sık karşılaşılan ve yorum gerektiren sorun kiralanan gayrimenkulün satışı halinde yeni malikin eski malik zamanında alınmış bulunan tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye talep edip edemeyeceğidir. Yargıtay 3. Hukuk dairesinin 2018/3080 esas ve 6171 karar sayılı kararında da belirtildiği üzere ‘6098 sayılı TBK’nun 352/1. maddesine göre; taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir.’  Kiracı kendisine tebliğ edilen ödeme emrine karşı süresi içerisinde itiraz etmediği takdirde takip kesinleşir ve Kiraya veren kiralananın tahliyesini icra müdürlüğünden isteyebilir ve kiralananı tahliye ettirir.

5. Kira Sözleşmesinin Tahliye Taahhüdü İle Sona Erme Süreci Ne kadar Sürer?

Kiracı, kiralananı belli bir tarihte tahliye etmeyi yazılı olarak üstlenirse, o tarihte kiralananı tahliye etmelidir. Aksi halde kira sözleşmesinin tahliye taahhüdü ile sona erme süreci başlayacaktır. Bu durumda kiraya veren, yazılı tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Tahliye talebi yetkili icra dairesine veya mahkemeye yapılır. İcra takibine başvurularak yapılan tahliye süreci, kiracının itiraz edip etmediğine bağlı olarak değişkenlik gösterir.

İtiraz Edilmezse: İcra takibi yolu ile kira sözleşmesinin tahliye taahhüdü ile sona erme süreci başlatılması halinde, icra dairesi kiracıya taşınmazın 15 gün içinde tahliye ve teslim edilmesi ihtarını içeren bir tahliye emri gönderir. Kiracının bu emre itiraz etmemesi durumunda, 15 gün sonunda kiraya veren veya vekili icra takibinin kesinleştirilmesini talep eder. İcra takibinin kesinleştirilmesinin ardından icra dairesine ödenmesi gereken harç ve yol masrafları ödendikten sonra tahliye için gün talep edilir. Akabinde, belirlenen günde icra dairesi memurları, kiraya veren vekili ve gerekli görülürse kolluk kuvvetleri ile tahliye gerçekleştirilir. Tahliye taahhüdü sürecine itiraz edilmediğinde yaklaşık bir ay kadar kısa bir zamanda kiracı tahliye edilir.

İtiraz Edilirse : İcra takibi yolu ile tahliye taahhüdü süreci başlatılması halinde, icra dairesi kiracıya taşınmazın 15 gün içinde tahliye ve teslim edilmesi ihtarını içeren bir tahliye emri gönderir. Kiracı tahliye emrine tebliğden itibaren 7 gün içinde tahliye taahhüdü geçersiz ise itiraz edebilir. Tahliye taahhüdü sürecine itiraz edilmesi halinde, itirazın ve sözleşmenin içeriğine göre kiraya veren icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını talep edebilir; ya da genel mahkemede bu itirazın kaldırılarak tahliyeye karar verilmesini talep edebilir.  İtirazın kaldırılması halinde icra müdürlüğünce taşınmaz zorla tahliye edilerek kiraya verene teslim edilir. Bu süreç yaklaşık olarak 4-5 ay sürebilir.  Uygulamada yapılan itirazlar genelde haksız olup süreci uzatmaya yöneliktir. Bu minvalde icra dosyası içeriği hakim tarafından incelenerek, sıklıkla ilk duruşmada tahliye kararı verilmektedir. Mahkeme davanın kabulüne karar verirse, icra dairesinden tahliye talep edebilmek için mahkeme kararının kesinleşmesi gerekmez. Bir başka anlatımla, kiracının mahkeme kararını istinaf etmesi veya ilamlı icra takibine itiraz etmesi tek başına icra takibini, dolayısı ile kiracının tahliyesini durdurmaz.

Yeni Yargı Paketi’nin 40. maddesi ile, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak davalar için arabuluculuk dava şartı getirilmektedir. 40. Maddeyle, 6325 sayılı Kanuna 18/B maddesi eklenmektedir. Birinci fıkrayla, bazı uyuşmazlıklar dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alınmaktadır. Fıkranın (a) bendiyle, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların dava şartı olarak arabuluculuk usulüne tabi olacağı hüküm altına alınmaktadır. Ancak kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dava şartı olarak arabuluculuk usulüne tabi olmayacaktır. Bu kapsamda, İcra Mahkemesi’ne yapılacak itirazın kaldırılması talepleri ile tahliye talepleri dava şartı olarak arabuluculuğa tabi olmayacaktır. Ancak anılan usulde, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılması gerektiğinde dava şartı olarak arabuluculuğa ilişkin hükümler uygulanacaktır. Şeklindedir.

6. Boş Taahhütnamenin İşleme Konulması

Kiraya verenler uygulamada kira sözleşmesini imzalarken kiracıdan boş tahliye taahhütnamesi almaktadır. Kiracı sadece adını soyadını yazıp ve imza atmak suretiyle tahliye taahhüdünde bulunur. Kiraya veren kiracıyı çıkarmak istediğinde boş tahliye taahhütnamesini kendisi doldurur. Ardından, icra dairesi veya mahkemeye başvurarak kiracıyı tahliye eder. Uygulamada boş tahliye taahhütnamesi sıkça başvurulan bir yöntemdir.

Türk Medeni Kanunu’nun 6. maddesine göre, kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür. Hukuk Muhakemeleri Kanununun 190. maddesine göre, ispat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Söz konusu maddeler uyarınca boş tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden önce verildiği, düzenleme ve tahliye tarihlerinin yazılmadan verildiği ve kiraya veren tarafından sonradan doldurulduğu kiracı tarafından ispatlanmalıdır. Bu sebeple, tarihleri boş olan tahliye taahhütnamesinin tarihlerinin sonradan doldurulması taahhütnameyi geçersiz kılmaz.

Yine aynı şekilde, Yargıtay içtihatlarına göre kiracı tarafından taşınmazın tesliminden önce sadece imzalanıp boş olarak verilen tahliye taahhütnamesi, kiraya veren tarafından sonradan doldurulması halinde geçerli kabul edilir. Bu taahhüdün geçersiz kabul edilmesi için ispat yükü kiracı üzerindedir. Kiracı tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden önce düzenlendiği ve tarafların arasındaki anlaşmaya aykırı bir şekilde doldurulduğu iddialarını ispatlayamazsa boş tahliye taahhütnamesi geçerli olur.

 7. Kira Sözleşmesinin Tahliye Taahhüdü İle Sona Ermesi İçin İhtar Zorunluluğu Var Mı ?

Uygulamada kira ilişkilerinde sıkça karıştırılan bir düşünce ihtar çekmek gerekip gerekmediği noktasındadır. Tahliye Taahhüdü Süreci tarafların önceden yazılı ve imzalı beyanları ile kira sözleşmesini sona erdiren bir taahhütnamedir. Bu minvalde, tarafların sözleşmenin biteceğini bildiği aşikardır. Örneğin, kira ilişkisinin devamında kiralayan kişinin konut ihtiyacının doğacağı taraflarca tahmin edilemez bir durumdur. Konut ihtiyacı ortaya çıktığında bunu yasal bir yolla kiracıya bildirmesi için ihtar çekmesi zorunludur. Fakat kiracı tahliye taahhüdünde bulunmuşsa ihtara gerek yoktur. Zira tahliye taahhüdü, kiracının ihtar veya ihbara gerek olmaksızın ve herhangi bir şart ileri sürmeksizin kiralananı belirtilen tarihte boşaltacağı anlamına gelir.

 Bu sebeple kiraya veren, ihtara gerek olmaksızın belirtilen tarihte kiralanan boşaltılmadığı takdirde bu tarihten itibaren 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kiracının tahliyesini sağlayabilir. Kiraya veren, kiracıyı tahliye etmek için icra takibi veya dava yoluna başvurabilir. Kiracı en hızlı, tahliye talepli icra takibi başlatılarak tahliye edilir. Çünkü icra takibi hızlı ve pratik bir yoldur. Zira dava yolu süre bakımından daha uzun sürmektedir.

Tahliye taahhütnamesine dayanılarak işlem yapılabilmesi için belirli sürelere uyulması gerektiğini belirtmiştik. Bu minvalde, kiracı tahliye taahhütnamesinde belirtilen süre içinde kiralanan gayrimenkulü tahliye etmediği takdirde bu tarihten itibaren bir ay içerisinde icra takibi başlatılabileceği gibi; tahliye davası da açılabilecektir. Kiraya veren kişi tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten önce kiralanan gayrimenkulün taahhüt edildiği tarihte boşaltılması için ihtar gönderirse bu bir aylık dava süresi bir yıl kadar uzar. Bu sebeple de bir avukata danışmadan çekilen ihtarnameler, dava açma hakkını bir yıl erteleyebilmektedir. Sürecin hukuki bilgi ve deneyim gerektirmesi ile birlikte hak kayıplarının da önüne geçilmesi adına hukuki danışmanlık alınmalıdır.

Kira ilişkisi kurmak kolay olsa bile kira ilişkisini sona erdirmek deneyim ve hukuki bilgi gerektiren, usul şartları olan bir süreçtir. Bu sebeple, kiracının mümkün olan en kısa sürede tahliye edilmesi için hukuki destek almak önemlidir. Konuya ilişkin detaylı bilgi almak ve randevu oluşturmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;

Adres: Karşıyaka Tower No:12 Kat:9 Daire:59 Karşıyaka/İzmir

E-posta: [email protected]

Telefon: +90 534 415 52 56