Kira Tespit Davalarında Arabuluculuk

Kira Tespit Davalarında Arabuluculuk | İzmir Avukat | Av. Arb. Dilek Yavuz Uysal

Kira tespit davalarında arabuluculuk süreci, Türkiye’de özellikle son yıllarda kira uyuşmazlıklarının daha hızlı ve etkin bir şekilde çözülmesi amacıyla önemli bir alternatif çözüm yöntemi olarak devreye girmiştir. Arabuluculuk, taraflar arasında anlaşmazlıkların mahkeme dışı yollarla çözülmesini sağlayan bir süreçtir ve yargılama sürecine gitmeden önce tarafların çözüm arayabileceği bir yöntemdir. Resmî gazetede 5 Nisan 2023 tarihinde yayınlanan 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. Maddesi hükmü ile, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkıyla ilgili uyuşmazlıklar için zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu düzenleme ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira uyuşmazlıklarına ilişkin davaları açmadan önce arabulucuya başvuru yapma zorunluluğu vardır.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kiracı ile kiralayan arasında kira bedelinin tespitine yönelik çıkan anlaşmazlıkların mahkeme aracılığıyla çözüme kavuşturulması amacıyla açılan davalardır. Bu dava genellikle şu durumlarda açılabilir:

• Kira bedelinin yasal artış sınırlarının dışında artması durumunda.
• Kiracı ile kiralayan arasında yeniden kira bedeli belirleme konusunda anlaşmazlık çıkarsa.
• Kiracı, güncel kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olmadığını düşünerek kira artışını reddederse.
• 5 yıllık süre sonrasında bedelin belirlenmesi hususunda anlaşmazlık yaşanırsa

Kira tespit davası, kiralanan taşınmazın kanunda belirtilen süreler çerçevesinde kira bedelinin yeniden değerlendirilip belirlenmesi davasıdır. Kira tespit davası da dayanağını Borçlar Kanunu’ndan alır. TBK m.344/3, “…beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak… belirlenir…” diyerek kira tespit davasının dayanağını oluşturur. Yeni düzenlemeyle kira tespit davası için arabuluculuk ön şartı getirilmiş ve bu dava da zorunlu arabuluculuk dava şartına tâbi tutulmuştur.

Arabuluculuk Sürecinin Başlaması

Arabuluculuk, 2018 yılı itibarıyla Türkiye’de zorunlu hale gelmiştir. 1 Ocak 2019 tarihinde yürürlüğe giren Arabuluculuk Kanunu gereğince, belirli türdeki davalar, mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk sürecinden geçirilmek zorundadır. Kira tespit davaları da bu kapsamda yer alır.

Kira tespit davalarında arabuluculuk süreci şu şekilde işler:

1. Başvuru Aşaması:
   • Taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşmazlık meydana geldiğinde, taraflar arabuluculuk başvurusu yapabilir.
   • Taraflardan biri arabuluculuğa başvurduğunda, diğer tarafın da sürece katılması gerekmektedir.
   • Arabuluculuk başvurusu, arabuluculuk sistemine kayıtlı bir arabulucu aracılığıyla yapılır.
2. Arabulucu Ataması:
   • Başvuru yapıldıktan sonra, arabuluculuk merkezleri veya adliyelerdeki arabuluculuk birimleri tarafından arabulucu atanır.
   • Atanan arabulucu, taraflarla birebir iletişim kurar ve sürecin nasıl işleyeceğini anlatır.
3. İlk Toplantı ve Görüşmeler:
   • Arabulucu, taraflarla birebir görüşmeler yaparak, uzlaşma sağlanabilir mi? sorusunu değerlendirecek bir ortam oluşturur.
   • Eğer taraflar arasında anlaşmazlık çözülürse, arabulucu bir uzlaşma protokolü hazırlar.
   • Taraflar arasında anlaşmazlık devam ediyorsa, arabuluculuk süreci sona erer.
4. Arabuluculuk Sürecinin Devamı:
   • Eğer taraflar anlaşmaya varmazlarsa, arabuluculuk süreci sona erer ve taraflar mahkemeye başvurmak zorunda kalır.
   • Anlaşmazlık çözülürse, arabulucu tarafından yazılı bir anlaşma yapılır ve taraflar bu anlaşmayı imzalayarak süreci sonlandırır.

Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Sürecinin Avantajları

1. Hızlı ve Ekonomik Çözüm:
   • Arabuluculuk süreci, mahkeme sürecine göre çok daha hızlıdır ve daha düşük maliyetlidir.
   • Taraflar, mahkemede yıllarca sürebilecek bir davadan kaçınarak, daha kısa sürede çözüme ulaşabilir.
2. Mahkeme Dışı Çözüm:
   • Arabuluculuk, tarafların mahkeme sürecine gitmeden önce alternatif bir çözüm yolu sunar. Bu da taraflar arasında daha dostane bir çözüm bulunmasını sağlar.
   • Kira tespit davalarında, taraflar arasındaki işbirliği ve uzlaşma sağlanabilir, böylece uzun süren mahkeme süreçlerinden kaçınılır.
3. Tarafların Kontrolü:
   • Arabuluculukta taraflar, çözüme kendileri karar verirler. Yani, bir mahkeme kararı yerine, taraflar kendi istekleri doğrultusunda bir anlaşmaya varabilirler.
   • Bu, tarafların kontrolü daha fazla elinde tutmasına ve kendileri için en uygun çözümü bulmalarına olanak tanır.
4. Gizlilik:
   • Arabuluculuk süreci gizlidir ve görüşmeler sırasında ortaya çıkan bilgiler yalnızca taraflara aittir. Bu, kiracılar ile kiralayanlar arasında güvenli bir çözüm ortamı sağlar.
5. Esneklik ve Tarafların İhtiyaçlarına Uygun Çözümler:
   • Arabuluculuk sürecinde, taraflar daha esnek bir şekilde anlaşma şartları üzerinde uzlaşabilirler.
   • Kira bedelinin yanı sıra, diğer şartlar (tadilat, kira sözleşmesinin süresi vb.) da müzakere edilebilir.

Anlaşma Halinde Kira Bedelinin Tespiti ve Tahliye Nasıl Gerçekleşir?

Kira davalarında arabuluculuk sürecinde tarafların anlaşması durumunda anlaşma belgesi düzenlenerek taraflar ve arabulucu tarafından imzalanır. Taraflar isterse mahkemeye başvurarak anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi koydurabilir. Mahkeme tarafından icra edilebilirlik şerhinin verildiği anlaşma belgesi, ilam (mahkeme kararı) niteliğindedir. Mahkeme kararı niteliğinde olan icra edilebilirlik şerhini içeren anlaşma belgesi ile uyuşmazlık konusu kira bedelinin tahsili veya kiracının tahliyesi, ayrıca bir mahkeme kararına gerek duyulmadan cebri icra yoluyla sağlanabilir.

İcra Edilebilirlik Şerhi Nasıl Alınır?

Kira davalarında arabuluculuk süreci sonunda düzenlenen, tarafların ve arabulucunun imzasını taşıyan anlaşma belgesi; bir yargılama sonucunda verilmiş hüküm içermediği için mahkeme kararı niteliğinde değildir. Ancak tarafların, anlaşma belgesinin düzenlenmesinden sonra taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesine icra edilebilirlik şerhi verilmesini talep etmesi ve akabinde mahkemece bu şerhin verilmesi ile anlaşma belgesi ilam (mahkeme kararı) niteliğine sahip olur.

Arabuluculuk Süreci Sonrası

Eğer taraflar arabuluculuk süreci sonucunda bir anlaşmaya varırlarsa, bu anlaşma yazılı hale getirilir ve arabulucunun onayı ile geçerli olur. Anlaşma, taraflar arasında bağlayıcıdır. Arabuluculuk protokolü taraflar tarafından imzalanır ve ardından mahkemeye başvurulmaz. Eğer anlaşma sağlanamazsa, taraflar mahkemeye başvuru yapabilir ve kira tespit davası süreci başlar.

Kira Tespit Davasında Arabuluculuğun Başarı Oranı

Kira tespit davalarında arabuluculuk başarı oranı genellikle yüksektir çünkü, taraflar, çözüm sürecine daha gönüllü katılırlar. Çoğu zaman kiracı ve kiralayan arasındaki ilişki devam etmektedir ve arabuluculuk, karşılıklı güvenin zedelenmeden çözüm bulunmasını sağlar. Arabulucular, tarafların birbirinin isteklerini anlamasına yardımcı olur ve uzlaşmazlıkları çözme yönünde rehberlik eder.

Sonuç olarak: Kira tespit davalarında arabuluculuk, mahkemeye gitmeden önce tarafların çözüm bulabilmesi için önemli bir yöntemdir. Arabuluculuk, taraflar arasında daha hızlı, ekonomik ve gizli bir çözüm sunar ve kiracı ile kiralayan arasında devam eden ilişkiyi olumsuz etkilemeden sorunu çözmeyi amaçlar. Eğer arabuluculuk sürecinden anlaşma sağlanamazsa, taraflar mahkeme yoluyla çözüme gidebilirler.

Eğer kira tespit davası açmayı planlıyorsanız ya da arabuluculuk süreci hakkında daha fazla bilgiye ihtiyacınız varsa, uzman arabulucu ve avukat kadromuzdan hukuki destek almanız faydalı olacaktır.

İlginizi çekebilecek diğer yazılarımız:

Adres: Nergis Mahallesi Girne Bulvarı No: 83 K:2 D:2 Karşıyaka İzmir

E-posta: info@efeshukuk.com

Telefon: +90 534 415 52 56