Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar | Efes Hukuk Bürosu

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kira Sözleşmesi Hazırlarken Nelere Dikkat Edilmeli?

1- Kira Sözleşmesinde Tapu Bilgileri Ve Konutun Özellikleri Detaylı Olarak Belirtilmeli

Kira sözleşmesine konu taşınmazın tapu bilgileri, açık adresi ve taşınmazın kiralanmasında önem arz eden hususlar mevcut ise bunlar kira sözleşmesi kapsamında belirtilmelidir. İleride taraflar arasında bu özelliklere ilişkin bir uyuşmazlık söz konusu olur ise; ispat kolaylığı sağlayacaktır.

Ayrıca eğer kira ilişkisi ipotek kapsamında işlenecek ise bu durumun da kira sözleşmesi nezdinde düzenlenmesi, doğacak masrafların kim tarafından ödeneceğinin önceden belirtilmesi faydalı olacaktır.

2- Kira Bedeli Ve Ödeme Zamanı Açık Ve Net Olmalı

Kira sözleşmesi kapsamında ödenecek bedelin hangi periyotlarda, hangi zaman aralığında ödeneceği gibi ödemenin yapılacak olduğu banka hesap bilgilerinin açıkça düzenlenmiş olması ileride bu tarz konularda uyuşmazlık ile karşılaşılmasının önüne geçecektir.

3- Depotizo Bedeli Belirlenmeli Ve Bu Bedelin Nasıl Muhafaza Edileceği Belirtilmeli

Eğer sözleşme kapsamında bir depozito söz konusu ise bedeli, nasıl muhafaza edileceği gibi detaylar muhakkak açıkça belirtilmelidir.

4- Konutta Mevcut Demirbaşların Listesi Hazırlanmalı

Kiralanan taşınmaz kapsamında bulunan demirbaşlar ve bunların ne durumda oldukları listelenmelidir. Aksi takdirde söz konusu demirbaşlar nezdinde meydana gelecek zararların talep edilmesi sürecinde ispat güçlüğü ile karşılaşılabilir.

5- Aidat Ve Diğer Giderlerin Kim Tarafından Karşılanacağı Kararlaştırılmalı

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır. (Madde 341)

Kanun kapsamında Zorunlu Deprem Sigortası, ev sahibi tarafından karşılanmalıdır. Fakat Bunun dışında kalan aidat, elektirik, su gibi bedellerin nasıl ve kim tarafından karşılanacağının belirtilmesi faydalı olacaktır.

6- Sözleşme Kapsamında Kefil Aranıyor İse İlgili Şekil Şartları Dikkate Alınmalı

Yasal mevzuatımız kapsamında kefil sürecinin suistimal edilmesinin önüne geçilmesi için birçok şekil şartı ön görülmüş olup; kefilin kendi el yazısı ile bu beyanının yazılması şart koşulmuştur. Kira sözleşmesi kapsamında kefil şartı aranıyor ise bu kapsamda gerekli şekil şartlarına uyulduğunun teyit edilmesi faydalı olacaktır.

7- Alt Kiraya İzin Verilip Verilmeyeceği Düzenlenmeli

…Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir. (Madde 322)

Yukarıda yer vermiş olduğumu madde hükmü gereğince eğer kira ilişkisi kapsamında bir alt kira öngörülmekte ise bu hususun kira sözleşmesinde muhakkak belirtilmesi gerekmektedir.

8- Kiracı Tarafından Tadilat Gerçekleştirilecek İse Kapsamı Belirtilmeli

Kira sözleşmesine konu taşınmaz kapsamında bir tadilat gerçekleştirilecek ise özellikle bu tadilat karşılığında kira bedeli üzerinden bir indirim söz konusu ise bu hususun kira sözleşmesinde belirtilmesini tavsiye ederiz.

9- Kira Artış Oranı Belirlenmeli

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalama oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalama oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır

Uygulamada Kullanılan Kimi Artış Oranı Belirleme Yöntemleri

• TÜFE: Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) gecen yılın aynı ayına göre değişim oranı temel alınarak kira artışı hesaplanır.
• Yİ-ÜFE (12 aylık ortalama): Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) 12 aylık ortalaması baz alınarak kira artışı hesaplanır.
• Yİ-ÜFE (Gecen yılın aynı ayına göre): Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) gecen yılın aynı ayına göre değişim oranı temel alınarak kira artışı hesaplanır.
• (TÜFE + Yİ-ÜFE)/2 – 12 aylık ortalama: TÜFE+Yİ-ÜFE 12 aylık ortalaması toplanarak 2’ye bölünmesi ile bulunan oran temel alınarak kira artışı hesaplanır.
• TÜFE + Yİ-ÜFE)/2 – Gecen yılın aynı ayına göre: TÜFE+Yİ-ÜFE gecen yılın aynı ayına göre toplanarak 2’ye bölünmesi ile bulunan oran temel alınarak kira artışı hesaplanır.
• Özel Oran: Enflasyon oranları haricinde özel olarak girilen oran temel alınarak kira artışı hesaplanır.

10- Kira Sözleşmesinin Süresi

Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. (Madde 300) Kira sözleşmesi süresinin sona ermesi ile birlikte tarafların sözleşmeyi feshetmemeleri durumunda kira sözleşmesi kendiliğinden yenilenmiş kabul edilecektir.

Detaylı bilgi veya sorularınız için bizim ile iletişim‘e geçebilirsiniz.

Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;

Adres: Karşıyaka Tower No:12 Kat:9 Daire:59 Karşıyaka/İzmir

E-posta: [email protected]

Telefon: +90 534 415 52 56