On Yıllık Kiracının Tahliyesi |Karşıyaka Avukat

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin kira sözleşmesini bildirim yoluyla fesih hakkı ancak kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresi sonunda ortaya çıkar. On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin On yıllık kiracının tahliyesi gerçekleştirilerek sözleşmeye son verebilir.

Fesih Bildirimi

On yıllık kiracının tahliyesi işlemi için kiraya verenin fesih bildirimini yazılı olarak yapması gerekir. Yazılı biçimde yapılmayan fesih bildirimlerinin hukuki bir değere sahip olmaması nedeni ile geçerliliği de söz konusu olmayacaktır. Fesih bildirimi hazırlanırken kanunda belirlenen şekle uygunluğu önem taşır. ihtarnamenin içerik açısından amacına uygun olarak hazırlanması gerekirken kiracının kiralanandan çıkması için gönderildiği açık ve anlaşılır biçimde ifade edilmelidir. On yıllık kiracının tahliyesi için gönderilecek ihtarnamede yer alması gerekenler arasında kiracının kiralananı tahliye etmemesi durumunda hukuk yoluna başvurulacağı da bulunur. Bu durumda tahliye davası açılmak sureti ile kiralayanın yasal haklarını kullanabileceği açık bir şekilde ifade edilmelidir.

Kiralayan, kiracısına on yıllık uzama süresinin dolması ile ilgili olarak tahliye işlemi yapmak istediğinde resmi bir ihtarname göndermelidir. Noter kanalı ile gönderilmiş bir belgenin hukuki değere haiz olması nedeni ile bu yolla bildirim yapılması önerilir. Noter kanalı ile gönderilen ihtarnameler hukuki açıdan ispat özelliği taşımaları sebebi ile kabul görür. On yıllık kiracının tahliyesi işlemi yapılmak isteniyorsa kiraya veren yazılı bir tebligat yapmalıdır. Sözleşmenin bitmesine en geç üç ay kala yapılması gereken bu tebligat sözlü olarak beyan edildiğinde hukuki değer taşımaz. Bu sebeple şekil şartına uygunluğun yanı sıra doğru zamanda yapılması da fesih bildiriminin geçerliliğini destekleyici bir unsurdur.

(Turkish Code of Obligations Article 347) "...In this case, the landlord does not need to give any reason for termination. The eviction notice must be given at least three months before the end of the lease agreement."‘

Sözleşmenin Fesih Süresi Başlangıcı

On yıllık uzama süresi sonunda kiracının tahliyesinde dikkat edilmesi gereken husus, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi üzerinden geçmesi gereken sürenin hesabıdır. Kanun, belirli süreli kira sözleşmelerinde on yıllık sürenin başlangıcında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihini esas almamıştır. Düzenlemeye göre, kira sözleşmesinin on yıl uzamış olması gerekmekte ve bundan sonraki her yıl için sözleşmeyi sonlandırma hakkı olmaktadır. Bu durumda, kira sözleşmesinin ilk yılı hesaba katılmayacaktır. Sözleşmenin uzama süresi, ikinci yılın başında başlamış olacaktır. Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren toplamda on bir yıl geçtikten sonra, kiraya veren bildirim koşuluna uymak şartıyla ancak on ikinci yılın sonunda kiracının bu yolla tahliyesini talep edebilecektir.

On Yıllık Kiracının Tahliyesi Süreci ve Şartları

• Süre Hesabı: İlk sözleşme süresinin (örneğin 1 yıl) bitiminden itibaren 10 yıl daha uzamış olması gerekir (toplam 11. yılın sonu).
• İhtarname Şartı: Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce noterden yazılı fesih bildirimi gönderilmelidir. Bu ihtarname, kiracıya sözleşmeyi yenilemeyeceğinizi bildirir.
• Gerekçe Göstermeme: 10 yıl dolduktan sonra, ev sahibinin ihtiyacı veya başka bir sebep göstermesine gerek kalmaksızın tahliye talep edilebilir.
• Dava Açma: İhtarnameye rağmen çıkmayan kiracıya karşı, yeni kira dönemi içinde tahliye davası açılmalıdır

In indefinite-term lease agreements, the law takes the commencement date of the lease relationship as the basis. In this case, from the start of the lease... on yıl geçtikten sonra, üç ay önceden bildirimde bulunmak kaydıyla, kiralaya veren kiracının tahliyesini isteyebilir. Açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu tür tahliye davaları için yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın olduğu yer mahkemeleridir. Tahliye davası söz konusu olduğunda kiraya verenin hukuki açıdan istenilen sonuca kısa sürede ulaşabilmesi için işlemlerinin yasal yollarla yapılmış olması önem taşır. Bu durumda da kiracıya yapılacak fesih bildirimlerinde şekil şartına uygunluğun yanı sıra fesih bildirimi sözlü olarak yapılmamalı ve noter kanalı ile bu belge kiracıya iletilmelidir. On yıllık kiracının tahliyesi işlemleri için dava açılması gerektiğinde fesih bildirimi gönderilirken sözleşme sürelerinin doğru hesaplanması da ayrı bir önem taşıyacaktır. Bu tür davalarda hukuki destek alınması tarafların haklarının korunabilmesi açısından önem taşır.

Here are some other articles that might interest you:

Mediation in Rent Determination Cases

Kira tespit davalarında arabuluculuk süreci, Türkiye’de özellikle son yıllarda kira uyuşmazlıklarının daha hızlı ve etkin bir şekilde çözülmesi amacıyla önemli bir alternatif çözüm yöntemi olarak devreye girmiştir. Arabuluculuk, taraflar arasında anlaşmazlıkların mahkeme dışı yollarla çözülmesini sağlayan bir süreçtir ve yargılama sürecine gitmeden önce tarafların çözüm arayabileceği bir yöntemdir. Resmî gazetede 5 Nisan 2023 tarihinde yayınlanan 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. Maddesi hükmü ile, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkıyla ilgili uyuşmazlıklar için zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu düzenleme ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira uyuşmazlıklarına ilişkin davaları açmadan önce arabulucuya başvuru yapma zorunluluğu vardır.

What is a Rent Determination Lawsuit?

Kira tespit davası, kiracı ile kiralayan arasında kira bedelinin tespitine yönelik çıkan anlaşmazlıkların mahkeme aracılığıyla çözüme kavuşturulması amacıyla açılan davalardır. Bu dava genellikle şu durumlarda açılabilir:

• Kira bedelinin yasal artış sınırlarının dışında artması durumunda.
• Kiracı ile kiralayan arasında yeniden kira bedeli belirleme konusunda anlaşmazlık çıkarsa.
• Kiracı, güncel kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olmadığını düşünerek kira artışını reddederse.
• If a disagreement arises regarding the determination of the price after the 5-year period

Kira tespit davası, kiralanan taşınmazın kanunda belirtilen süreler çerçevesinde kira bedelinin yeniden değerlendirilip belirlenmesi davasıdır. Kira tespit davası da dayanağını Borçlar Kanunu’ndan alır. TBK m.344/3, “…beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak… belirlenir…” diyerek kira tespit davasının dayanağını oluşturur. Yeni düzenlemeyle kira tespit davası için arabuluculuk ön şartı getirilmiş ve bu dava da zorunlu arabuluculuk dava şartına tâbi tutulmuştur.

Mediation Process in Rent Determination Cases 

1. Application Process:
   • Taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşmazlık meydana geldiğinde, taraflar arabuluculuk başvurusu yapabilir.
   • When one party initiates mediation, the other party must also participate in the process.
   • Arabuluculuk başvurusu, arabuluculuk sistemine kayıtlı bir arabulucu aracılığıyla yapılır.
2. Appointment of Mediator:
   • Başvuru yapıldıktan sonra, arabuluculuk merkezleri veya adliyelerdeki arabuluculuk birimleri tarafından arabulucu atanır.
   • Atanan arabulucu, taraflarla birebir iletişim kurar ve sürecin nasıl işleyeceğini anlatır.
3. Initial Meeting and Discussions:
   • Arabulucu, taraflarla birebir görüşmeler yaparak, uzlaşma sağlanabilir mi? sorusunu değerlendirecek bir ortam oluşturur.
   • Eğer taraflar arasında anlaşmazlık çözülürse, arabulucu bir uzlaşma protokolü hazırlar.
   • Taraflar arasında anlaşmazlık devam ediyorsa, arabuluculuk süreci sona erer.
4. Continuation of the Mediation Process:
   • If the parties fail to reach an agreement, the mediation process ends, and the parties must go to court.
   • Anlaşmazlık çözülürse, arabulucu tarafından yazılı bir anlaşma yapılır ve taraflar bu anlaşmayı imzalayarak süreci sonlandırır.

Advantages of Mediation in Rent Determination Cases

1. A Fast and Economical Solution:
   • Arabuluculuk süreci, mahkeme sürecine göre çok daha hızlıdır ve daha düşük maliyetlidir.
   • The parties can reach a resolution more quickly, avoiding a lawsuit that could drag on for years in court.
2. Out-of-Court Resolution:
   • Arabuluculuk, tarafların mahkeme sürecine gitmeden önce alternatif bir çözüm yolu sunar. Bu da taraflar arasında daha dostane bir çözüm bulunmasını sağlar.
   • Kira tespit davalarında, taraflar arasındaki işbirliği ve uzlaşma sağlanabilir, böylece uzun süren mahkeme süreçlerinden kaçınılır.
3. Control of the Parties:
   • Arabuluculukta taraflar, çözüme kendileri karar verirler. Yani, bir mahkeme kararı yerine, taraflar kendi istekleri doğrultusunda bir anlaşmaya varabilirler.
   • Bu, tarafların kontrolü daha fazla elinde tutmasına ve kendileri için en uygun çözümü bulmalarına olanak tanır.
4. Security:
   • Arabuluculuk süreci gizlidir ve görüşmeler sırasında ortaya çıkan bilgiler yalnızca taraflara aittir. Bu, kiracılar ile kiralayanlar arasında güvenli bir çözüm ortamı sağlar.
5. Flexibility and Solutions Tailored to the Needs of All Parties:
   • During the mediation process, the parties can agree on settlement terms more flexibly.
   • Kira bedelinin yanı sıra, diğer şartlar (tadilat, kira sözleşmesinin süresi vb.) da müzakere edilebilir.

Anlaşma Halinde Kira Bedelinin Tespiti ve Tahliye Nasıl Gerçekleşir?

Kira davalarında arabuluculuk sürecinde tarafların anlaşması durumunda anlaşma belgesi düzenlenerek taraflar ve arabulucu tarafından imzalanır. Taraflar isterse mahkemeye başvurarak anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi koydurabilir. Mahkeme tarafından icra edilebilirlik şerhinin verildiği anlaşma belgesi, ilam (mahkeme kararı) niteliğindedir. Mahkeme kararı niteliğinde olan icra edilebilirlik şerhini içeren anlaşma belgesi ile uyuşmazlık konusu kira bedelinin tahsili veya kiracının tahliyesi, ayrıca bir mahkeme kararına gerek duyulmadan cebri icra yoluyla sağlanabilir.

How to Obtain an Enforceability Certificate?

In rental disputes, the agreement document prepared at the end of the mediation process, bearing the signatures of the parties and the mediator, is not considered a court decision because it does not contain a judgment rendered as a result of a trial. However, if the parties request that an enforceability annotation be placed on the agreement document in the Civil Court of Peace where the property is located, and the court subsequently grants this annotation, the agreement document acquires the status of a court judgment.

After the Mediation Process

Eğer taraflar arabuluculuk süreci sonucunda bir anlaşmaya varırlarsa, bu anlaşma yazılı hale getirilir ve arabulucunun onayı ile geçerli olur. Anlaşma, taraflar arasında bağlayıcıdır. Arabuluculuk protokolü taraflar tarafından imzalanır ve ardından mahkemeye başvurulmaz. Eğer anlaşma sağlanamazsa, taraflar mahkemeye başvuru yapabilir ve kira tespit davası süreci başlar.

The Success Rate of Mediation in Rent Determination Cases

Kira tespit davalarında arabuluculuk başarı oranı genellikle yüksektir çünkü, taraflar, çözüm sürecine daha gönüllü katılırlar. Çoğu zaman kiracı ve kiralayan arasındaki ilişki devam etmektedir ve arabuluculuk, karşılıklı güvenin zedelenmeden çözüm bulunmasını sağlar. Arabulucular, tarafların birbirinin isteklerini anlamasına yardımcı olur ve uzlaşmazlıkları çözme yönünde rehberlik eder.

In conclusion: In rent determination cases, mediation is an important method for parties to find a solution before going to court. Mediation offers a faster, more economical, and confidential solution between the parties and aims to resolve the issue without negatively impacting the ongoing relationship between the tenant and the landlord. If an agreement cannot be reached through mediation, the parties can pursue a solution through court.

If you are planning to file a rent determination lawsuit or need more information about the mediation process, It would be beneficial for you to receive legal support from our team of expert mediators and lawyers.

Here are some other articles that might interest you:

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk – İzmir Avukat

1 Eylül 2023 itibari kiralayan ile kiracı arasındaki her türlü uyuşmazlık için dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunlu hale geldi. Bu zorunluluk, hem konut hem de işyeri kira ilişkilerini kapsamaktadır.

Taraflardan herhangi biri, kira ilişkisi kaynaklı bir hukuki sorun yaşandığında, dava açmadan önce arabulucuya başvurarak uyuşmazlığın çözümünü talep etmelidir. Ancak arabulucu tarafından düzenlenen bir tutanakla anlaşma sağlanamazsa, dava yoluna gidilebilir.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Süreci Ne Kadar Sürer?

Arabuluculuk sürecinin tamamlanması için ticaret anlaşmazlıkları gibi bazı özel durumlar haricinde 3 hafta süre verilmiştir. Ancak özel durumlar söz konusu olduğunda bu süre toplamda 4 haftaya kadar uzatılabilir.

Kaç Toplantı Yapılabilir?

Taraflar, uyuşmazlığın çözümü için birden fazla toplantı düzenleyebilirler ve bu toplantı sayısıyla sınırlı değildir. Kanunda belirtilen üç haftalık süre içinde herhangi bir sınırlama olmadan görüşebilirler.

Arabuluculuğa Kim Başvurabilir?

Taraflardan herhangi biri, uyuşmazlığın çözümünü istediği takdirde, karşı tarafın onayını almadan arabulucuya başvurabilir.

Arabulucu Nasıl İletişim Kurar?

Taraflara ait iletişim bilgileri, arabulucuya büro tarafından verilir. Arabulucu, bu bilgilere dayanarak tarafları bilgilendirir ve ilk toplantıya davet eder. İhtiyaç halinde kendi inisiyatifiyle de iletişim kurabilir.

Anlaşma Nasıl İmzalanır?

Arabuluculuk süreci sonunda taraflar arasında bir anlaşma sağlandığında, anlaşmanın kapsamı taraflar tarafından belirlenir. Anlaşma belgesi düzenlenirse, bu belge taraflar ve arabulucu tarafından imzalanır. Anlaşmanın icra edilebilirliğine ilişkin şerh talebi dava açılmadan önce sulh hukuk mahkemesinden veya dava sırasında davanın görüldüğü mahkemeden alınabilir. Bu belge, ilam niteliğindedir ve arabuluculuk faaliyeti sonucunda anlaşma sağlandığında taraflar arasında dava açılamaz.

Arabuluculuk Nasıl Sona Eder?

Arabuluculuk faaliyeti, tarafların anlaşması, tarafların daha fazla çaba sarf edilmesinin gereksiz olduğunun tespiti, bir tarafın çekilmesi gibi belirli koşullar altında sona erebilir.

Hangi Tür Uyuşmazlıklarda Arabulucu Zorunludur?

Kira ilişkileri dışında, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına, ortaklığın giderilmesine ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar da 1 eylül tarihinden itibaren arabulucuya başvurmadan dava açılamaz. Bunun yanı sıra tüketici hukuku, iş hukuku ve ticaret hukukundan kaynaklanan birçok uyuşmazlık için de arabuluculuğa başvurulması zorunludur.

Arabuluculuğun Faydaları Nelerdir?

Arabuluculuk, mahkemeye göre daha hızlı ve ekonomik bir çözüm sunar. Arabuluculuk anlaşması mahkeme kararıyla eşdeğerdir. Taraflar, uyuşmazlıklarını rahat bir ortamda açıkça konuşabilirler ve bu süreç gizlilik içinde yürütülür. Ayrıca, arabuluculuk sonucunda taraflar kendi çözümlerini bulduğu için ilişkilerin devam etmesi daha olasıdır. Arabuluculuğa başvurmak, mahkemeye gitme hakkını kaybetmeyi gerektirmez.

Satın Alınan Evden Kiracının Çıkartılması – Karşıyaka Avukat

Satın alınan bir evde kiracı bulunması, çoğu kişi için “evi aldım, kiracı hemen çıkar” düşüncesini doğurur. Oysa Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) kira sözleşmesi, malikin değişmesiyle kendiliğinden sona ermez. Yeni malik, kiracıyı ancak kanunda sayılan sebepler ve süreler içinde hareket ederek tahliye edebilir. Uygulamada en çok kullanılan yol, TBK m.351 kapsamında ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkıdır. Bunun yanında tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, kira bedelinin ödenmemesi, 10 yıllık uzama süresi gibi farklı tahliye mekanizmaları da bulunmaktadır. Kiracı–ev sahibi uyuşmazlıklarında sürelerin kaçırılması, ihtarın usulsüz gönderilmesi veya arabuluculuk şartının atlanması davanın reddi gibi sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle tahliye davaları açısından süreç planı avukatla belirlenmelidir.

Satın Alınan Evden Kiracının Çıkartılması Hakkındaki Kanuni Düzenlemeler

TBK m. 310 gereğince konutun yeni sahibi; eski malikle yapılan kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı haline gelecektir. Haklı bir sebep olmadıkça (kiracının kira bedelini ödememesi, komşulara rahatsızlık vermesi, vs.) yeni ev sahibi kiracı kabul etmediği sürece kira sözleşmesini feshedemez, kiracıyı konuttan çıkmaya zorlayamaz.

Fakat yeni ev sahibinin kiracıyı ne zaman çıkarabilir sorusu ile kastedilenin “Yeni malikin gereksinimi” başlıklı TBK m. 351 hükmü olması sebebiyle söz konusu tahliye nedeninden de bahsetmemiz gerekmektedir:

Borçlar Kanununun 351. maddesinde; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” denmektedir.

Yeni ev sahibinin veya yakınlarının konut ihtiyacının bulunmasını kanunumuz kira sözleşmesini sonlandırabilmek için geçerli bir neden olarak kabul etmiştir. Fakat bu halde de kanun şekli bazı şartlar aramış ve her halde dava açılması zorunluluğu öngörmüştür. Bir başka deyişle yeni ev sahibi TBK m.351 hükmündeki koşulları sağlasa dahi tahliye davası açmadan kira sözleşmesini feshedemeyecektir.

Yeni Ev Sahibinin İhtiyacı Sebebiyle Kira Sözleşmesini Sonlandırabilmesi İçin Gerekli Olan Şartlar

1-) Kişi konutu (kiralananı) satın alma, bağışlama vs. bir hukuki nedenle edinmiş olmalıdır.

2-) Yeni ev sahibi; konutu edindiği tarihte içerisinde kiracı bulunmalıdır. Yani önceki ev sahibi ile kiracı arasında; konutun sahibinin değiştiği tarihte devam eden bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.

3-) Yeni Ev Sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne-babası, dedesi vs.) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu bulunmalıdır.

Burada belirtmemiz gereken bir husus; yeni ev sahibinin kira sözleşmesini sonlandırabilmesi için yukarıda belirttiğimiz kişilerden herhangi birisinin konut ihtiyacı bulunmalıdır. Söz konusu kişiler dışındaki yeni ev sahibinin yakınlarının konut ihtiyacının bulunması sebebiyle kiracıdan konutu tahliye etmesi istenemeyeceği gibi kanunda belirtilen bu kişilerinde dürüstlük kuralı çerçevesinde bir konut ihtiyacının olduğundan bahsedilemiyorsa yine kiracıdan konuttan çıkması hususunda bir talepte bulunulamaz.

4-) Kanun koyucu kiraya verene burada iki ihtimal öngörmüştür ve iki durumda da yeni ev sahibi belirtilen şartları sağladıktan sonra tahliye davası açmak zorundadır.

Satın Alınan Evden Kiracının Çıkartılması Hakkındaki Süreçte Dikkat Edilmesi Gerekenler

a-) Yeni Ev Sahibi konutu edindikten (satın aldıktan) sonra bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. İspat kolaylığı açısından yazılı bildirimin noter aracılığıyla yapılması faydalı olacaktır. Yeni malik yazılı bildiriminin içeriğinde; kiralananı hangi tarihte edindiğini (satın aldığını), kiralanana kendisinin/kanunda belirtilen kişilerin ihtiyacının bulunduğunu ve kanuni düzenlemeler çerçevesinde kira sözleşmesini sonlandırma iradesinde olduğunu belirtmesi gerekir. Daha sonra konutu edindiği tarihten itibaren altı ay sonra açacağı tahliye davası ile kira sözleşmesini sonlandırabilir.

b-) Ya da yeni malik kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmasına gerek olmaksızın; önceki ev sahibi ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinin bittiği tarihten itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açarak kira sözleşmesinin sonlandırılmasını talep edebilir.

Yeni ev sahibinin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi için yukarıda belirtilen süreler hakkında TBK m. 353’te; “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” denmektedir. Buna göre yeni ev sahibinin söz konusu nedenle tahliye davası açma süresini uzatma imkanı da bulunmaktadır.

Yeni Mülk Sahibinin Takip Etmesi Gereken Prosedür

Kanun gereğince yeni mülk sahibi, eğer kira kontratına istinaden tapuda şerh yoksa, tapu devri yapıldıktan sonra bir ay içinde kiracıya ihtarname göndermelidir.

• İhtarname gönderildikten sonra eğer kira sözleşmesinin bitimi 6 aydan uzun süreli ise kiracı 6 ay içinde evi boşaltmalıdır. Kiracı evden çıkmayı kabul etmiyorsa dava yoluyla tahliye edilebilir.
• Tapu devri yapıldıktan sonra 1 ay içinde ihtarname yollanmazsa yeni ev sahibi, kirayı verene ait kira sözleşmesinin şartlarını kabul etmiş sayılır.
• Kiracı bu süreç dahilinde kira sözleşmesi şartlarını bozarsa -örnek olarak kira bedelini belirli sürede ödemezse- daha erken sürede tahliye edilebilir.

Yeni Satın Alınan Evde Oturan Kiracı ile Anlaşma

Satın almadan önce evde bulunan kiracı ile anlaşma yoluna gitmek, en ideal yöntemlerden biridir. Bu durumda kiracı ve kiraya veren, anlaşarak kira sözleşmesini feshedebilir. Böylece kiracının evden çıkması için beklemeye gerek kalmaz. Uygulamada genellikle kiracılardan tahliye taahhüdü alınmaktadır. Kiracı taahhüde yanaşmazsa, ihtiyaç sebebi söz konusu ise yukarıdaki prosedür uygulanır. İlaveten, satın alınacak evde kiracı oturuyorsa dikkat edilecek durumlar arasında yer alan depozito, kiracının ev sahibine teminat bedeli altında ödediği miktarı ifade eder. Ev satın alınacaksa eski ev sahibinden bu depozito temin edilmeli veya evin bedelinden bu miktar düşülmelidir.

Konut ihtiyacına dayanarak dava açılabilmesi için konutun bulunduğu yerin TMK’nın 19’uncu maddesi kapsamında ikametgâh adresi olması da gerekmez (6.HD. 13.9.1979; 3619/6381)

Öğretide kalp hastası veya yürüme engeli bulunan bir kiraya verenin, asansörsüz bir binanın üst katında oturmakta, kendi dairesi de asansörlü bir binada veya asansörsüz olmakla birlikte bu binanın giriş veya birinci katında bulunmakta ise tahliye davası açtığı takdirde ortada gerçek bir tahliye talep ve sebebi bulunduğuna dair görüş mevcuttur. Yine doktrinde kiraya verenin eşinin ayrı yaşamayı talep etmesi durumunda hâkimin haklı görmesi üzerine ayrı yaşamaya karar vermesi halinde kiraya verenin, eşinin ihtiyacı için tahliye davası açabileceği, kiraya verenin çocuklarının nişanlanma, evlenme, öğrenim, sağlık ya da memuriyet gibi bir sebeple babalarından ayrı yaşamaları gereğinin ortaya çıktığı durumlarında da taşınmaz ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabileceği ifade edilmiştir.

Here are some other articles that might interest you:

Can a landlord demand retroactive rent increase?

Enflasyonun da etkisi ile gündemde yer alan uyuşmazlık türü kira ilişkisinden kaynaklanan, ev sahibi ve kiracı arasındaki, yasal süreçler. Uzun yargılama süreçleri ve enflasyon karşısında eriyen kira bedelleri ev sahiplerinin; ödenen kira bedelinin birkaç misli üzerinde kira talepleri de kiracıların canını sıkmaya devam ediyor.

Geriye dönük kira alacağı ise kiralayanın geçmiş dönemlere ait ödenmemiş kira bedellerini talep etme hakkını ifade eder. Kiralayan, kira sözleşmesine dayanarak kiracının ödemediği veya eksik ödediği kira bedellerini yasal yollarla talep edebilir. Bu talep, mahkemeye başvurularak geriye dönük kira alacağı davası veya icra takibi şeklinde yapılır. Kira bedellerindeki artışların sözleşmede kararlaştırılan oranın ve yasal artış oranının altında yapılması durumunda, ev sahipleri geriye dönük beş yıl süre ile bu bedellerin tahsil edilerek kendilerine ödenmesini isteyebiliyor.

Bir örnek ile açıklamak gerekir ise; 8 yıl önce bir ev kiraladığınızı düşünelim. Her yeni kira döneminde de anlaşarak bir artış oranı belirlendi. Yasal kira artış oranı altında bir oran belirlendi veya zam yapılmadı. 2027 yılına geldiğimizde ev sahibi geriye dönük olarak bu 8 yılın 5’inde yapılması gereken, ama yapılmamış kira bedel artışlarının eksik kısımlarının kendisine ödenmesini talep edebilir.

Kira ilişkisinin herhangi bir sebep ile sona ermesi durumunda sıklıkla ev sahipleri bu geriye dönük bedellerin için icra takibi başlatabiliyor. Kira süresince ev sahiplerinin buna itiraz etmemesi veya bu eksik kısmı kiracılardan talep etmemesi bu miktardan feragat ettiği anlamına gelmiyor. Kira ilişkisi süresince yasal oranların altında yapılan kira bedeli artışlarına yönelik ayrıca bir sözleşme veya sulh protokolü mevcut değil ise Yargıtay kararları kapsamında bu bedelin kiracıdan tahsilinin talep edilebileceği belirtiliyor.

Kira Bedelleri Nasıl Talep Edilir?

Ev sahibi kira artış sözleşmesine uyulmadığı gerekçesiyle yetkili İcra Müdürlüğünden tahliye talepli ilamsız takip başlatacaktır. Uygulamada 13 örnek olarak geçen bu icra takibi türünde kira borcu ödenmediği taktirde kiracı tahliye de edilir. İcra takibi ile gönderilen ödeme emrinde; icra takibi çerçevesinde kiracıya kira farkı artış miktarının ödenmesi için 30 günlük süre verilir, aksi halde tahliye edileceği ihtarı yapılmaktadır. Ödeme emrinin tebliğinden sonra itiraz etmek için kiracıya 7 gün itiraz süresi verilmektedir. Bu sürede itiraz ederse takip durur. İtirazın kaldırılması için ise kiraya veren veya malik yetkili İcra Hukuk mahkemesine başvuracaktır. Dava sonucu kiranın eksik ödendiğinin tespitinin arkasından 30 günlük sürede ödenip ödenmediğine bakılacaktır. Süresi içerisinde ödeme olmadığı ispatlandığında ise kiracının tahliyesine karar verilir ve paranın( eksik ödenen kira bedellerinin) haciz yolu ile tahsili gerçekleştirilir.

Here are some other articles that might interest you:

Is the tenant required to show the property? – İzmir Avukat

Taşınmaz sahibi, taşınmazını kiraya vermiş olsa da tasarruf yetkisi sebebi ile dilediği zaman satabilir. Bu taşınmazı satmak istemesi halinde zorluk çıkaran ve evi muhtemel alıcılara göstermekten kaçınan kiracılara karşı salt bu nedenle tahliye davası açmak hem hak hem de zaman kaybına neden olmaktadır. Özellikle ülkemizde uzun süren yargılamalar nedeniyle ev sahipleri çoğu zaman tahliye davalarıyla uğraşmak yerine evlerini satmayı dahi düşünmektedir. Hukuk önünde dezavantajlı konumda olan kiracıların hakları bilinmekte ancak kiraya verenler haklarından haberdar olmamaktadır. Bu nedenle emsali az görülen bir dava türüne değinmekte fayda görüyoruz.

Taşınmazın satışının gerçekleşmesi durumunda yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Bu süreçleri yaşamak istemeyen kiracılar işi yokuşa sürmek için ya da başka sebeplerden dolayı alıcı adaylarına evi göstermek istemeyebiliyor.

Peki, kiracı evi göstermiyorsa ne yapılır? Kiracının evi gösterme zorunluluğu var mı?

Kira sözleşmesi kapsamında kiracının borçlarından birisi de Turkish Code of Obligations m.319’da düzenlenen ”kiralananın gösterilmesine katlanılmasına” ilişkindir. Uygulamada özellikle konut kiralarında; kiraya verenin, kiralanan evin gösterilmesi talebinin ardından taraflar arasında uyuşmazlıklar yaşandığı görülmektedir. Türk Borçlar Kanunu m.319/2-3 Maddesi gereğince; Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

Madde 319/3- Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Kanun maddesinden de açıkça anlaşılacağı üzere kiralananı bakım, satış ve sonraki kiralama için gerektirdiği ölçüde kiraya veren ve onun belirlediği üçüncü kişilere kiracının evi gösterme yükümlülüğü bulunmaktadır. Bir başka deyişle kiraya veren tarafından usulüne uygun olarak yapılan bir kiralananın gösterilmesi talebinin kabul edilmemesi hukuka aykırı olacaktır. Kiracı, kiralananı satın almak ya da kendisi çıktıktan sonra kiralamak isteyenlerin görmesine ve gezmesine izin vermekle yükümlüdür. Ancak bu yapılırken kiracıya en uygun zaman seçilmeli, bu bağlamda kiracının çıkarları hakkaniyete uygun olarak göz önünde bulundurulmalıdır. Bu itibarla kiracıya yüklenecek bu yükümlülüğün tarafların yararları ve hakkaniyete uygun olarak saptanması zorunludur.

Davanın İşleyişi

Davanın görülmesi aşamasında incelenen durumlar şöyledir: Taşınmazın niteliği bulunduğu mevki göz önünde tutularak muhtemel satılabilme süresi tespit edilmelidir. Bu süre içesinde de hangi gün ve saatlerde gösterilmesinin uygun olacağı, hem kiracı hem de ev sahibinin menfaati göz önüne alınarak belirlenmelidir. Kiracının iş ve beşeri ilişkileri de göz önüne alınarak gün ve saatin belirlenmesi gerekir. Hakim davayı duruşmalı olarak yürütmelidir. Taraf delillerinin toplanması açısından bu durum önemlidir. Mahkemece, duruşma açılarak taraf delilleri birlikte değerlendirilerek neticesine göre bir karar verilmesi gerekir.

Evi göstermeyen kiracı veya ev sahibi ve kiracının hangi gün ve saatlerde evin gösterileceği hususunda anlaşamaması halinde ise ev sahibinin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde Kiralananı Göstermeye İzin İstemli dava açabilecektir. Başvurunun ardından mahkeme taşınmazın muhtemel satış süreci, konumu, kiracının iş ve çalışma saatleri gibi hususları inceleyerek belli bir süre için haftanın belli gün ve saatinde evi alıcılara gezdirme konusunda tedbir kararı verir. Örneğin üç ay süre ile cuma ya da cumartesi günleri saat 12.00-18.00 arasında taşınmazın gösterilmesi yönünde karar verilir. Uygulamada kiracının evi gösterme yükümlülüğüne ilişkin dava açılabileceği bilinmediği için genelde eşitli sebeplerle tahliye davaları
açılıyor. Fakat tahliye hususunda geçerli bir tahliye sebebi olmaksızın açılacak dava madden ve zaman olarak kayıp olacağı gibi; uzun süren yargılama süreçleri sebebi ile taşınmazdan alınacak faydayı da düşürüyor.

Relevant Supreme Court Decisions:

T.C. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin E. 2006/14139, K. 2007/822 sayılı 30.1.2007 tarihli kararında, uyuşmazlık, davalıya kiralanan ancak davacı tarafça satılmak istenen mecurun müşterilere gösterilmesi konusunda çıkan muarazanın meni talebinden kaynaklanmaktadır. Mahkemece, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, ekonomik koşullar, taşınmazın bulunduğu yer, taşınmazın nitelikleri vs. özellikler değerlendirilerek ne kadar sürede satılabileceği tespit edilerek, mecurun gösterimine bu süre ile sınırlı olarak izin verilmesi gerektiği’ hüküm altına alınmıştır.

Bu durum karşısında ( görevli olması halinde ) mahkemece yapılacak iş; uzman bilirkişi aracılığı ile yerinde inceleme yapılmak, kiralananın niteliği, bulunduğu mevki, dairenin satılabilme süresine etkili sosyal, ekonomik koşullar, diğer özel ve genel faktörler ile birlikte tarafların yararları değerlendirilmek, hakkaniyete uygun denge kurmak suretiyle satışın yapılabileceği muhtemel, makul ve münasip bir süre ile ayrıca bu süre içinde de hangi gün ve saatlerde kiralananın gösterilmesine izin verilmesinin uygun olacağı saptanmak ve hasıl olacak uygun sonuç çerçevesinde karar vermekten ibaret olmalıdır (3 HD, 09.10.2001 T., Esas: 2001/8142, Karar: 2001/8911)

Here are some other articles that might interest you:

Kiralanan Taşınmazda Tadilat – İzmir Avukat

According to the Law of Obligations; "A lease agreement is a contract in which the lessor agrees to allow the lessee to use or benefit from something, and the lessee agrees to pay the agreed rent in return." Naturally, in this contract made by two parties, both parties have certain duties and obligations towards each other. 

Turkish Code of Obligations While the landlord has the authority to make alterations and modifications to the leased property, they also grant the tenant, albeit in a limited way, this right. Improvement refers to making the property better and of higher quality than before as a result of the work undertaken. This definition suggests that the work undertaken is related to quality. For example, replacing windows or heating equipment with better ones.  

A- Landlord Making Changes 

1) The proposed change should not necessitate the termination of the lease agreement. 

 It is argued that the phrase "which does not necessitate the termination of the lease agreement" in our law should be interpreted as "if the lease relationship has not been terminated.". 

 For example, reconstruction-based repairs, as stipulated in Article 350 b.2 of the Turkish Code of Obligations, fall under this category. If the alterations and modifications to be made to the leased property are of a nature that would terminate the lease agreement, the landlord cannot make these changes and improvements before the end of the lease term. 

2) It must be acceptable to the tenant. 

The renovations and alterations made by the landlord must be tolerable by the tenant. It is argued that the assessment of whether the tenant can tolerate these renovations and alterations should be based on objective criteria. In other words, the tenant's situation in the face of these renovations and alterations should be considered. When examining this situation, factors such as the duration of the activity, the tenant's situation, the extent of the impact, and the economic consequences should be taken into account. If, after examining these criteria, the tenant's right to use the property is extraordinarily restricted, then the tenant's tolerance for these changes has not been met. 

3. It must comply with the principle of honesty. 

The clause in the law stating "the landlord is obligated to protect the tenant's interests" is considered a concrete manifestation of the principle of good faith found in Article 2 of the Turkish Civil Code. In other words, the landlord, in making alterations or modifications to the rented property, must protect the tenant's interests as required by the principle of good faith. For example, in practice, it is observed that landlords, in order to terminate the lease, take the boiler from the rented property to use for themselves and replace it with an old or faulty boiler. Such practices are contrary to the principle of good faith and make it impossible for the tenant to tolerate them. 

B- Compensation for Damages Incurred 

In the case of a rented business premises, if there is a decrease in income due to renovations and alterations made to the rented property, this amount can be claimed as compensation for damages. Furthermore, since the renovations and alterations occurred later, even if there is an increase in the value of the rented property, unless otherwise specified in the original contract, no additional fee can be demanded from the tenant. 

C-Tenant's Consent 

Kiraya verenin vereceği rıza, yenilik ve değişiklik çalışmalarından önce verilebileceği gibi, çalışmalar sırasında ve çalışmalar bittikten sonra da verilebilir. Yazılı şekil şartı, taraflara da ispat kolaylığı sağlamaktadır. Kira sözleşmesi herhangi bir şekle tabi olmadığı halde, kiralananda değişiklik ve yenilik yapılması yazılı şekle tabidir. Bu durumda, kira sözleşmesi sözlü yapılmış bile olsa, kiralananda tadilat,  yenilik ve değişiklik yapılması için yazılı şekil şartı aranmaktadır. Kiraya veren onay verip vermeme hususunda serbest olduğundan, yenilik ve değişikliğin kapsamını da kendisi belirler. Yenilik ve değişiklik için verilen onayın kapsamının kiracı tarafından aşılmaması gerekir. Dolayısıyla kiraya veren, vermiş olduğu onayı belirli şartlara bağlayabilir. Kiracı, kiraya verenin bu şartlarına uymak zorundadır. 

D- Tenant's Right to Make Changes 

If the tenant makes improvements or alterations without the landlord's consent, they are obligated to restore the leased property to its original condition in accordance with the contract, at their own expense. Apart from the right to terminate the contract, the landlord may claim compensation for these unauthorized improvements or alterations in accordance with general legal provisions. 

For the landlord's approval and acceptance, fulfilling the requirement of a simple written form is sufficient. The tenant may only make improvements and alterations to the leased property with the landlord's written consent. This provision is mandatory, and the written form requirement is a condition of validity. 

E- Increase in Value After Modifications Made Without Consent 

 If the rented property increases in value due to unauthorized improvements or alterations, the tenant cannot claim any rights to compensation for this increase. Conversely, if the rented property decreases in value due to these improvements or alterations, the tenant is obligated to compensate for this decrease. Conversely, unless otherwise agreed in writing, a landlord who consents to improvements or alterations cannot demand the return of the rented property in its original condition. This relieves the tenant of the obligation to return the rented property in the same condition as when it was received. However, the parties may agree in writing that the tenant may claim compensation for any increase in the value of the rented property. Furthermore, the tenant has the right to remove any improvements or alterations made to the rented property, provided these have not become an integral part of the property. 

Here are some other articles that might interest you: