On Yıllık Kiracının Tahliyesi |Karşıyaka Avukat

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin kira sözleşmesini bildirim yoluyla fesih hakkı ancak kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresi sonunda ortaya çıkar. On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin On yıllık kiracının tahliyesi gerçekleştirilerek sözleşmeye son verebilir.

Fesih Bildirimi

On yıllık kiracının tahliyesi işlemi için kiraya verenin fesih bildirimini yazılı olarak yapması gerekir. Yazılı biçimde yapılmayan fesih bildirimlerinin hukuki bir değere sahip olmaması nedeni ile geçerliliği de söz konusu olmayacaktır. Fesih bildirimi hazırlanırken kanunda belirlenen şekle uygunluğu önem taşır. ihtarnamenin içerik açısından amacına uygun olarak hazırlanması gerekirken kiracının kiralanandan çıkması için gönderildiği açık ve anlaşılır biçimde ifade edilmelidir. On yıllık kiracının tahliyesi için gönderilecek ihtarnamede yer alması gerekenler arasında kiracının kiralananı tahliye etmemesi durumunda hukuk yoluna başvurulacağı da bulunur. Bu durumda tahliye davası açılmak sureti ile kiralayanın yasal haklarını kullanabileceği açık bir şekilde ifade edilmelidir.

Kiralayan, kiracısına on yıllık uzama süresinin dolması ile ilgili olarak tahliye işlemi yapmak istediğinde resmi bir ihtarname göndermelidir. Noter kanalı ile gönderilmiş bir belgenin hukuki değere haiz olması nedeni ile bu yolla bildirim yapılması önerilir. Noter kanalı ile gönderilen ihtarnameler hukuki açıdan ispat özelliği taşımaları sebebi ile kabul görür. On yıllık kiracının tahliyesi işlemi yapılmak isteniyorsa kiraya veren yazılı bir tebligat yapmalıdır. Sözleşmenin bitmesine en geç üç ay kala yapılması gereken bu tebligat sözlü olarak beyan edildiğinde hukuki değer taşımaz. Bu sebeple şekil şartına uygunluğun yanı sıra doğru zamanda yapılması da fesih bildiriminin geçerliliğini destekleyici bir unsurdur.

(Türk Borçlar Kanunu madde: 347) ‘’ ….Bu halde kiraya verenin, fesih için herhangi bir sebep göstermesi gerekmez. Tahliye bildiriminin, kira sözleşmesi bitiminden en az üç ay önce yapılması gerekir.’’

Sözleşmenin Fesih Süresi Başlangıcı

On yıllık uzama süresi sonunda kiracının tahliyesinde dikkat edilmesi gereken husus, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi üzerinden geçmesi gereken sürenin hesabıdır. Kanun, belirli süreli kira sözleşmelerinde on yıllık sürenin başlangıcında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihini esas almamıştır. Düzenlemeye göre, kira sözleşmesinin on yıl uzamış olması gerekmekte ve bundan sonraki her yıl için sözleşmeyi sonlandırma hakkı olmaktadır. Bu durumda, kira sözleşmesinin ilk yılı hesaba katılmayacaktır. Sözleşmenin uzama süresi, ikinci yılın başında başlamış olacaktır. Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren toplamda on bir yıl geçtikten sonra, kiraya veren bildirim koşuluna uymak şartıyla ancak on ikinci yılın sonunda kiracının bu yolla tahliyesini talep edebilecektir.

On Yıllık Kiracının Tahliyesi Süreci ve Şartları

• Süre Hesabı: İlk sözleşme süresinin (örneğin 1 yıl) bitiminden itibaren 10 yıl daha uzamış olması gerekir (toplam 11. yılın sonu).
• İhtarname Şartı: Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce noterden yazılı fesih bildirimi gönderilmelidir. Bu ihtarname, kiracıya sözleşmeyi yenilemeyeceğinizi bildirir.
• Gerekçe Göstermeme: 10 yıl dolduktan sonra, ev sahibinin ihtiyacı veya başka bir sebep göstermesine gerek kalmaksızın tahliye talep edilebilir.
• Dava Açma: İhtarnameye rağmen çıkmayan kiracıya karşı, yeni kira dönemi içinde tahliye davası açılmalıdır

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kanun, kira ilişkisinin başlangıç tarihini esas almıştır. Bu durumda, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, üç ay önceden bildirimde bulunmak kaydıyla, kiralaya veren kiracının tahliyesini isteyebilir. Açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu tür tahliye davaları için yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın olduğu yer mahkemeleridir. Tahliye davası söz konusu olduğunda kiraya verenin hukuki açıdan istenilen sonuca kısa sürede ulaşabilmesi için işlemlerinin yasal yollarla yapılmış olması önem taşır. Bu durumda da kiracıya yapılacak fesih bildirimlerinde şekil şartına uygunluğun yanı sıra fesih bildirimi sözlü olarak yapılmamalı ve noter kanalı ile bu belge kiracıya iletilmelidir. On yıllık kiracının tahliyesi işlemleri için dava açılması gerektiğinde fesih bildirimi gönderilirken sözleşme sürelerinin doğru hesaplanması da ayrı bir önem taşıyacaktır. Bu tür davalarda hukuki destek alınması tarafların haklarının korunabilmesi açısından önem taşır.

İlginizi çekebilecek diğer yazılarımız:

Kira Tespit Davalarında Arabuluculuk

Kira tespit davalarında arabuluculuk süreci, Türkiye’de özellikle son yıllarda kira uyuşmazlıklarının daha hızlı ve etkin bir şekilde çözülmesi amacıyla önemli bir alternatif çözüm yöntemi olarak devreye girmiştir. Arabuluculuk, taraflar arasında anlaşmazlıkların mahkeme dışı yollarla çözülmesini sağlayan bir süreçtir ve yargılama sürecine gitmeden önce tarafların çözüm arayabileceği bir yöntemdir. Resmî gazetede 5 Nisan 2023 tarihinde yayınlanan 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. Maddesi hükmü ile, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkıyla ilgili uyuşmazlıklar için zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu düzenleme ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira uyuşmazlıklarına ilişkin davaları açmadan önce arabulucuya başvuru yapma zorunluluğu vardır.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kiracı ile kiralayan arasında kira bedelinin tespitine yönelik çıkan anlaşmazlıkların mahkeme aracılığıyla çözüme kavuşturulması amacıyla açılan davalardır. Bu dava genellikle şu durumlarda açılabilir:

• Kira bedelinin yasal artış sınırlarının dışında artması durumunda.
• Kiracı ile kiralayan arasında yeniden kira bedeli belirleme konusunda anlaşmazlık çıkarsa.
• Kiracı, güncel kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olmadığını düşünerek kira artışını reddederse.
• 5 yıllık süre sonrasında bedelin belirlenmesi hususunda anlaşmazlık yaşanırsa

Kira tespit davası, kiralanan taşınmazın kanunda belirtilen süreler çerçevesinde kira bedelinin yeniden değerlendirilip belirlenmesi davasıdır. Kira tespit davası da dayanağını Borçlar Kanunu’ndan alır. TBK m.344/3, “…beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak… belirlenir…” diyerek kira tespit davasının dayanağını oluşturur. Yeni düzenlemeyle kira tespit davası için arabuluculuk ön şartı getirilmiş ve bu dava da zorunlu arabuluculuk dava şartına tâbi tutulmuştur.

Kira Tespit Davalarında Arabuluculuk Süreci 

1. Başvuru Aşaması:
   • Taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşmazlık meydana geldiğinde, taraflar arabuluculuk başvurusu yapabilir.
   • Taraflardan biri arabuluculuğa başvurduğunda, diğer tarafın da sürece katılması gerekmektedir.
   • Arabuluculuk başvurusu, arabuluculuk sistemine kayıtlı bir arabulucu aracılığıyla yapılır.
2. Arabulucu Ataması:
   • Başvuru yapıldıktan sonra, arabuluculuk merkezleri veya adliyelerdeki arabuluculuk birimleri tarafından arabulucu atanır.
   • Atanan arabulucu, taraflarla birebir iletişim kurar ve sürecin nasıl işleyeceğini anlatır.
3. İlk Toplantı ve Görüşmeler:
   • Arabulucu, taraflarla birebir görüşmeler yaparak, uzlaşma sağlanabilir mi? sorusunu değerlendirecek bir ortam oluşturur.
   • Eğer taraflar arasında anlaşmazlık çözülürse, arabulucu bir uzlaşma protokolü hazırlar.
   • Taraflar arasında anlaşmazlık devam ediyorsa, arabuluculuk süreci sona erer.
4. Arabuluculuk Sürecinin Devamı:
   • Eğer taraflar anlaşmaya varmazlarsa, arabuluculuk süreci sona erer ve taraflar mahkemeye başvurmak zorunda kalır.
   • Anlaşmazlık çözülürse, arabulucu tarafından yazılı bir anlaşma yapılır ve taraflar bu anlaşmayı imzalayarak süreci sonlandırır.

Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Sürecinin Avantajları

1. Hızlı ve Ekonomik Çözüm:
   • Arabuluculuk süreci, mahkeme sürecine göre çok daha hızlıdır ve daha düşük maliyetlidir.
   • Taraflar, mahkemede yıllarca sürebilecek bir davadan kaçınarak, daha kısa sürede çözüme ulaşabilir.
2. Mahkeme Dışı Çözüm:
   • Arabuluculuk, tarafların mahkeme sürecine gitmeden önce alternatif bir çözüm yolu sunar. Bu da taraflar arasında daha dostane bir çözüm bulunmasını sağlar.
   • Kira tespit davalarında, taraflar arasındaki işbirliği ve uzlaşma sağlanabilir, böylece uzun süren mahkeme süreçlerinden kaçınılır.
3. Tarafların Kontrolü:
   • Arabuluculukta taraflar, çözüme kendileri karar verirler. Yani, bir mahkeme kararı yerine, taraflar kendi istekleri doğrultusunda bir anlaşmaya varabilirler.
   • Bu, tarafların kontrolü daha fazla elinde tutmasına ve kendileri için en uygun çözümü bulmalarına olanak tanır.
4. Gizlilik:
   • Arabuluculuk süreci gizlidir ve görüşmeler sırasında ortaya çıkan bilgiler yalnızca taraflara aittir. Bu, kiracılar ile kiralayanlar arasında güvenli bir çözüm ortamı sağlar.
5. Esneklik ve Tarafların İhtiyaçlarına Uygun Çözümler:
   • Arabuluculuk sürecinde, taraflar daha esnek bir şekilde anlaşma şartları üzerinde uzlaşabilirler.
   • Kira bedelinin yanı sıra, diğer şartlar (tadilat, kira sözleşmesinin süresi vb.) da müzakere edilebilir.

Anlaşma Halinde Kira Bedelinin Tespiti ve Tahliye Nasıl Gerçekleşir?

Kira davalarında arabuluculuk sürecinde tarafların anlaşması durumunda anlaşma belgesi düzenlenerek taraflar ve arabulucu tarafından imzalanır. Taraflar isterse mahkemeye başvurarak anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi koydurabilir. Mahkeme tarafından icra edilebilirlik şerhinin verildiği anlaşma belgesi, ilam (mahkeme kararı) niteliğindedir. Mahkeme kararı niteliğinde olan icra edilebilirlik şerhini içeren anlaşma belgesi ile uyuşmazlık konusu kira bedelinin tahsili veya kiracının tahliyesi, ayrıca bir mahkeme kararına gerek duyulmadan cebri icra yoluyla sağlanabilir.

İcra Edilebilirlik Şerhi Nasıl Alınır?

Kira davalarında arabuluculuk süreci sonunda düzenlenen, tarafların ve arabulucunun imzasını taşıyan anlaşma belgesi; bir yargılama sonucunda verilmiş hüküm içermediği için mahkeme kararı niteliğinde değildir. Ancak tarafların, anlaşma belgesinin düzenlenmesinden sonra taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesine icra edilebilirlik şerhi verilmesini talep etmesi ve akabinde mahkemece bu şerhin verilmesi ile anlaşma belgesi ilam (mahkeme kararı) niteliğine sahip olur.

Arabuluculuk Süreci Sonrası

Eğer taraflar arabuluculuk süreci sonucunda bir anlaşmaya varırlarsa, bu anlaşma yazılı hale getirilir ve arabulucunun onayı ile geçerli olur. Anlaşma, taraflar arasında bağlayıcıdır. Arabuluculuk protokolü taraflar tarafından imzalanır ve ardından mahkemeye başvurulmaz. Eğer anlaşma sağlanamazsa, taraflar mahkemeye başvuru yapabilir ve kira tespit davası süreci başlar.

Kira Tespit Davasında Arabuluculuğun Başarı Oranı

Kira tespit davalarında arabuluculuk başarı oranı genellikle yüksektir çünkü, taraflar, çözüm sürecine daha gönüllü katılırlar. Çoğu zaman kiracı ve kiralayan arasındaki ilişki devam etmektedir ve arabuluculuk, karşılıklı güvenin zedelenmeden çözüm bulunmasını sağlar. Arabulucular, tarafların birbirinin isteklerini anlamasına yardımcı olur ve uzlaşmazlıkları çözme yönünde rehberlik eder.

Sonuç olarak: Kira tespit davalarında arabuluculuk, mahkemeye gitmeden önce tarafların çözüm bulabilmesi için önemli bir yöntemdir. Arabuluculuk, taraflar arasında daha hızlı, ekonomik ve gizli bir çözüm sunar ve kiracı ile kiralayan arasında devam eden ilişkiyi olumsuz etkilemeden sorunu çözmeyi amaçlar. Eğer arabuluculuk sürecinden anlaşma sağlanamazsa, taraflar mahkeme yoluyla çözüme gidebilirler.

Eğer kira tespit davası açmayı planlıyorsanız ya da arabuluculuk süreci hakkında daha fazla bilgiye ihtiyacınız varsa, uzman arabulucu ve avukat kadromuzdan hukuki destek almanız faydalı olacaktır.

İlginizi çekebilecek diğer yazılarımız:

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk – İzmir Avukat

1 Eylül 2023 itibari kiralayan ile kiracı arasındaki her türlü uyuşmazlık için dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunlu hale geldi. Bu zorunluluk, hem konut hem de işyeri kira ilişkilerini kapsamaktadır.

Taraflardan herhangi biri, kira ilişkisi kaynaklı bir hukuki sorun yaşandığında, dava açmadan önce arabulucuya başvurarak uyuşmazlığın çözümünü talep etmelidir. Ancak arabulucu tarafından düzenlenen bir tutanakla anlaşma sağlanamazsa, dava yoluna gidilebilir.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Süreci Ne Kadar Sürer?

Arabuluculuk sürecinin tamamlanması için ticaret anlaşmazlıkları gibi bazı özel durumlar haricinde 3 hafta süre verilmiştir. Ancak özel durumlar söz konusu olduğunda bu süre toplamda 4 haftaya kadar uzatılabilir.

Kaç Toplantı Yapılabilir?

Taraflar, uyuşmazlığın çözümü için birden fazla toplantı düzenleyebilirler ve bu toplantı sayısıyla sınırlı değildir. Kanunda belirtilen üç haftalık süre içinde herhangi bir sınırlama olmadan görüşebilirler.

Arabuluculuğa Kim Başvurabilir?

Taraflardan herhangi biri, uyuşmazlığın çözümünü istediği takdirde, karşı tarafın onayını almadan arabulucuya başvurabilir.

Arabulucu Nasıl İletişim Kurar?

Taraflara ait iletişim bilgileri, arabulucuya büro tarafından verilir. Arabulucu, bu bilgilere dayanarak tarafları bilgilendirir ve ilk toplantıya davet eder. İhtiyaç halinde kendi inisiyatifiyle de iletişim kurabilir.

Anlaşma Nasıl İmzalanır?

Arabuluculuk süreci sonunda taraflar arasında bir anlaşma sağlandığında, anlaşmanın kapsamı taraflar tarafından belirlenir. Anlaşma belgesi düzenlenirse, bu belge taraflar ve arabulucu tarafından imzalanır. Anlaşmanın icra edilebilirliğine ilişkin şerh talebi dava açılmadan önce sulh hukuk mahkemesinden veya dava sırasında davanın görüldüğü mahkemeden alınabilir. Bu belge, ilam niteliğindedir ve arabuluculuk faaliyeti sonucunda anlaşma sağlandığında taraflar arasında dava açılamaz.

Arabuluculuk Nasıl Sona Eder?

Arabuluculuk faaliyeti, tarafların anlaşması, tarafların daha fazla çaba sarf edilmesinin gereksiz olduğunun tespiti, bir tarafın çekilmesi gibi belirli koşullar altında sona erebilir.

Hangi Tür Uyuşmazlıklarda Arabulucu Zorunludur?

Kira ilişkileri dışında, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına, ortaklığın giderilmesine ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar da 1 eylül tarihinden itibaren arabulucuya başvurmadan dava açılamaz. Bunun yanı sıra tüketici hukuku, iş hukuku ve ticaret hukukundan kaynaklanan birçok uyuşmazlık için de arabuluculuğa başvurulması zorunludur.

Arabuluculuğun Faydaları Nelerdir?

Arabuluculuk, mahkemeye göre daha hızlı ve ekonomik bir çözüm sunar. Arabuluculuk anlaşması mahkeme kararıyla eşdeğerdir. Taraflar, uyuşmazlıklarını rahat bir ortamda açıkça konuşabilirler ve bu süreç gizlilik içinde yürütülür. Ayrıca, arabuluculuk sonucunda taraflar kendi çözümlerini bulduğu için ilişkilerin devam etmesi daha olasıdır. Arabuluculuğa başvurmak, mahkemeye gitme hakkını kaybetmeyi gerektirmez.

Satın Alınan Evden Kiracının Çıkartılması – Karşıyaka Avukat

Satın alınan bir evde kiracı bulunması, çoğu kişi için “evi aldım, kiracı hemen çıkar” düşüncesini doğurur. Oysa Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) kira sözleşmesi, malikin değişmesiyle kendiliğinden sona ermez. Yeni malik, kiracıyı ancak kanunda sayılan sebepler ve süreler içinde hareket ederek tahliye edebilir. Uygulamada en çok kullanılan yol, TBK m.351 kapsamında ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkıdır. Bunun yanında tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, kira bedelinin ödenmemesi, 10 yıllık uzama süresi gibi farklı tahliye mekanizmaları da bulunmaktadır. Kiracı–ev sahibi uyuşmazlıklarında sürelerin kaçırılması, ihtarın usulsüz gönderilmesi veya arabuluculuk şartının atlanması davanın reddi gibi sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle tahliye davaları açısından süreç planı avukatla belirlenmelidir.

Satın Alınan Evden Kiracının Çıkartılması Hakkındaki Kanuni Düzenlemeler

TBK m. 310 gereğince konutun yeni sahibi; eski malikle yapılan kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı haline gelecektir. Haklı bir sebep olmadıkça (kiracının kira bedelini ödememesi, komşulara rahatsızlık vermesi, vs.) yeni ev sahibi kiracı kabul etmediği sürece kira sözleşmesini feshedemez, kiracıyı konuttan çıkmaya zorlayamaz.

Fakat yeni ev sahibinin kiracıyı ne zaman çıkarabilir sorusu ile kastedilenin “Yeni malikin gereksinimi” başlıklı TBK m. 351 hükmü olması sebebiyle söz konusu tahliye nedeninden de bahsetmemiz gerekmektedir:

Borçlar Kanununun 351. maddesinde; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” denmektedir.

Yeni ev sahibinin veya yakınlarının konut ihtiyacının bulunmasını kanunumuz kira sözleşmesini sonlandırabilmek için geçerli bir neden olarak kabul etmiştir. Fakat bu halde de kanun şekli bazı şartlar aramış ve her halde dava açılması zorunluluğu öngörmüştür. Bir başka deyişle yeni ev sahibi TBK m.351 hükmündeki koşulları sağlasa dahi tahliye davası açmadan kira sözleşmesini feshedemeyecektir.

Yeni Ev Sahibinin İhtiyacı Sebebiyle Kira Sözleşmesini Sonlandırabilmesi İçin Gerekli Olan Şartlar

1-) Kişi konutu (kiralananı) satın alma, bağışlama vs. bir hukuki nedenle edinmiş olmalıdır.

2-) Yeni ev sahibi; konutu edindiği tarihte içerisinde kiracı bulunmalıdır. Yani önceki ev sahibi ile kiracı arasında; konutun sahibinin değiştiği tarihte devam eden bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.

3-) Yeni Ev Sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne-babası, dedesi vs.) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu bulunmalıdır.

Burada belirtmemiz gereken bir husus; yeni ev sahibinin kira sözleşmesini sonlandırabilmesi için yukarıda belirttiğimiz kişilerden herhangi birisinin konut ihtiyacı bulunmalıdır. Söz konusu kişiler dışındaki yeni ev sahibinin yakınlarının konut ihtiyacının bulunması sebebiyle kiracıdan konutu tahliye etmesi istenemeyeceği gibi kanunda belirtilen bu kişilerinde dürüstlük kuralı çerçevesinde bir konut ihtiyacının olduğundan bahsedilemiyorsa yine kiracıdan konuttan çıkması hususunda bir talepte bulunulamaz.

4-) Kanun koyucu kiraya verene burada iki ihtimal öngörmüştür ve iki durumda da yeni ev sahibi belirtilen şartları sağladıktan sonra tahliye davası açmak zorundadır.

Satın Alınan Evden Kiracının Çıkartılması Hakkındaki Süreçte Dikkat Edilmesi Gerekenler

a-) Yeni Ev Sahibi konutu edindikten (satın aldıktan) sonra bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. İspat kolaylığı açısından yazılı bildirimin noter aracılığıyla yapılması faydalı olacaktır. Yeni malik yazılı bildiriminin içeriğinde; kiralananı hangi tarihte edindiğini (satın aldığını), kiralanana kendisinin/kanunda belirtilen kişilerin ihtiyacının bulunduğunu ve kanuni düzenlemeler çerçevesinde kira sözleşmesini sonlandırma iradesinde olduğunu belirtmesi gerekir. Daha sonra konutu edindiği tarihten itibaren altı ay sonra açacağı tahliye davası ile kira sözleşmesini sonlandırabilir.

b-) Ya da yeni malik kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmasına gerek olmaksızın; önceki ev sahibi ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinin bittiği tarihten itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açarak kira sözleşmesinin sonlandırılmasını talep edebilir.

Yeni ev sahibinin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi için yukarıda belirtilen süreler hakkında TBK m. 353’te; “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” denmektedir. Buna göre yeni ev sahibinin söz konusu nedenle tahliye davası açma süresini uzatma imkanı da bulunmaktadır.

Yeni Mülk Sahibinin Takip Etmesi Gereken Prosedür

Kanun gereğince yeni mülk sahibi, eğer kira kontratına istinaden tapuda şerh yoksa, tapu devri yapıldıktan sonra bir ay içinde kiracıya ihtarname göndermelidir.

• İhtarname gönderildikten sonra eğer kira sözleşmesinin bitimi 6 aydan uzun süreli ise kiracı 6 ay içinde evi boşaltmalıdır. Kiracı evden çıkmayı kabul etmiyorsa dava yoluyla tahliye edilebilir.
• Tapu devri yapıldıktan sonra 1 ay içinde ihtarname yollanmazsa yeni ev sahibi, kirayı verene ait kira sözleşmesinin şartlarını kabul etmiş sayılır.
• Kiracı bu süreç dahilinde kira sözleşmesi şartlarını bozarsa -örnek olarak kira bedelini belirli sürede ödemezse- daha erken sürede tahliye edilebilir.

Yeni Satın Alınan Evde Oturan Kiracı ile Anlaşma

Satın almadan önce evde bulunan kiracı ile anlaşma yoluna gitmek, en ideal yöntemlerden biridir. Bu durumda kiracı ve kiraya veren, anlaşarak kira sözleşmesini feshedebilir. Böylece kiracının evden çıkması için beklemeye gerek kalmaz. Uygulamada genellikle kiracılardan tahliye taahhüdü alınmaktadır. Kiracı taahhüde yanaşmazsa, ihtiyaç sebebi söz konusu ise yukarıdaki prosedür uygulanır. İlaveten, satın alınacak evde kiracı oturuyorsa dikkat edilecek durumlar arasında yer alan depozito, kiracının ev sahibine teminat bedeli altında ödediği miktarı ifade eder. Ev satın alınacaksa eski ev sahibinden bu depozito temin edilmeli veya evin bedelinden bu miktar düşülmelidir.

Konut ihtiyacına dayanarak dava açılabilmesi için konutun bulunduğu yerin TMK’nın 19’uncu maddesi kapsamında ikametgâh adresi olması da gerekmez (6.HD. 13.9.1979; 3619/6381)

Öğretide kalp hastası veya yürüme engeli bulunan bir kiraya verenin, asansörsüz bir binanın üst katında oturmakta, kendi dairesi de asansörlü bir binada veya asansörsüz olmakla birlikte bu binanın giriş veya birinci katında bulunmakta ise tahliye davası açtığı takdirde ortada gerçek bir tahliye talep ve sebebi bulunduğuna dair görüş mevcuttur. Yine doktrinde kiraya verenin eşinin ayrı yaşamayı talep etmesi durumunda hâkimin haklı görmesi üzerine ayrı yaşamaya karar vermesi halinde kiraya verenin, eşinin ihtiyacı için tahliye davası açabileceği, kiraya verenin çocuklarının nişanlanma, evlenme, öğrenim, sağlık ya da memuriyet gibi bir sebeple babalarından ayrı yaşamaları gereğinin ortaya çıktığı durumlarında da taşınmaz ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabileceği ifade edilmiştir.

İlginizi çekebilecek diğer yazılarımız:

Ev Sahibi Geriye Dönük Kira Artışı Bedelini İsteyebilir Mi?

Enflasyonun da etkisi ile gündemde yer alan uyuşmazlık türü kira ilişkisinden kaynaklanan, ev sahibi ve kiracı arasındaki, yasal süreçler. Uzun yargılama süreçleri ve enflasyon karşısında eriyen kira bedelleri ev sahiplerinin; ödenen kira bedelinin birkaç misli üzerinde kira talepleri de kiracıların canını sıkmaya devam ediyor.

Geriye dönük kira alacağı ise kiralayanın geçmiş dönemlere ait ödenmemiş kira bedellerini talep etme hakkını ifade eder. Kiralayan, kira sözleşmesine dayanarak kiracının ödemediği veya eksik ödediği kira bedellerini yasal yollarla talep edebilir. Bu talep, mahkemeye başvurularak geriye dönük kira alacağı davası veya icra takibi şeklinde yapılır. Kira bedellerindeki artışların sözleşmede kararlaştırılan oranın ve yasal artış oranının altında yapılması durumunda, ev sahipleri geriye dönük beş yıl süre ile bu bedellerin tahsil edilerek kendilerine ödenmesini isteyebiliyor.

Bir örnek ile açıklamak gerekir ise; 8 yıl önce bir ev kiraladığınızı düşünelim. Her yeni kira döneminde de anlaşarak bir artış oranı belirlendi. Yasal kira artış oranı altında bir oran belirlendi veya zam yapılmadı. 2027 yılına geldiğimizde ev sahibi geriye dönük olarak bu 8 yılın 5’inde yapılması gereken, ama yapılmamış kira bedel artışlarının eksik kısımlarının kendisine ödenmesini talep edebilir.

Kira ilişkisinin herhangi bir sebep ile sona ermesi durumunda sıklıkla ev sahipleri bu geriye dönük bedellerin için icra takibi başlatabiliyor. Kira süresince ev sahiplerinin buna itiraz etmemesi veya bu eksik kısmı kiracılardan talep etmemesi bu miktardan feragat ettiği anlamına gelmiyor. Kira ilişkisi süresince yasal oranların altında yapılan kira bedeli artışlarına yönelik ayrıca bir sözleşme veya sulh protokolü mevcut değil ise Yargıtay kararları kapsamında bu bedelin kiracıdan tahsilinin talep edilebileceği belirtiliyor.

Kira Bedelleri Nasıl Talep Edilir?

Ev sahibi kira artış sözleşmesine uyulmadığı gerekçesiyle yetkili İcra Müdürlüğünden tahliye talepli ilamsız takip başlatacaktır. Uygulamada 13 örnek olarak geçen bu icra takibi türünde kira borcu ödenmediği taktirde kiracı tahliye de edilir. İcra takibi ile gönderilen ödeme emrinde; icra takibi çerçevesinde kiracıya kira farkı artış miktarının ödenmesi için 30 günlük süre verilir, aksi halde tahliye edileceği ihtarı yapılmaktadır. Ödeme emrinin tebliğinden sonra itiraz etmek için kiracıya 7 gün itiraz süresi verilmektedir. Bu sürede itiraz ederse takip durur. İtirazın kaldırılması için ise kiraya veren veya malik yetkili İcra Hukuk mahkemesine başvuracaktır. Dava sonucu kiranın eksik ödendiğinin tespitinin arkasından 30 günlük sürede ödenip ödenmediğine bakılacaktır. Süresi içerisinde ödeme olmadığı ispatlandığında ise kiracının tahliyesine karar verilir ve paranın( eksik ödenen kira bedellerinin) haciz yolu ile tahsili gerçekleştirilir.

İlginizi çekebilecek diğer yazılarımız:

Kiracı Evi Göstermek Zorunda Mı? – İzmir Avukat

Taşınmaz sahibi, taşınmazını kiraya vermiş olsa da tasarruf yetkisi sebebi ile dilediği zaman satabilir. Bu taşınmazı satmak istemesi halinde zorluk çıkaran ve evi muhtemel alıcılara göstermekten kaçınan kiracılara karşı salt bu nedenle tahliye davası açmak hem hak hem de zaman kaybına neden olmaktadır. Özellikle ülkemizde uzun süren yargılamalar nedeniyle ev sahipleri çoğu zaman tahliye davalarıyla uğraşmak yerine evlerini satmayı dahi düşünmektedir. Hukuk önünde dezavantajlı konumda olan kiracıların hakları bilinmekte ancak kiraya verenler haklarından haberdar olmamaktadır. Bu nedenle emsali az görülen bir dava türüne değinmekte fayda görüyoruz.

Taşınmazın satışının gerçekleşmesi durumunda yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Bu süreçleri yaşamak istemeyen kiracılar işi yokuşa sürmek için ya da başka sebeplerden dolayı alıcı adaylarına evi göstermek istemeyebiliyor.

Peki, kiracı evi göstermiyorsa ne yapılır? Kiracının evi gösterme zorunluluğu var mı?

Kira sözleşmesi kapsamında kiracının borçlarından birisi de Türk Borçlar Kanunu m.319’da düzenlenen ”kiralananın gösterilmesine katlanılmasına” ilişkindir. Uygulamada özellikle konut kiralarında; kiraya verenin, kiralanan evin gösterilmesi talebinin ardından taraflar arasında uyuşmazlıklar yaşandığı görülmektedir. Türk Borçlar Kanunu m.319/2-3 Maddesi gereğince; Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

Madde 319/3- Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Kanun maddesinden de açıkça anlaşılacağı üzere kiralananı bakım, satış ve sonraki kiralama için gerektirdiği ölçüde kiraya veren ve onun belirlediği üçüncü kişilere kiracının evi gösterme yükümlülüğü bulunmaktadır. Bir başka deyişle kiraya veren tarafından usulüne uygun olarak yapılan bir kiralananın gösterilmesi talebinin kabul edilmemesi hukuka aykırı olacaktır. Kiracı, kiralananı satın almak ya da kendisi çıktıktan sonra kiralamak isteyenlerin görmesine ve gezmesine izin vermekle yükümlüdür. Ancak bu yapılırken kiracıya en uygun zaman seçilmeli, bu bağlamda kiracının çıkarları hakkaniyete uygun olarak göz önünde bulundurulmalıdır. Bu itibarla kiracıya yüklenecek bu yükümlülüğün tarafların yararları ve hakkaniyete uygun olarak saptanması zorunludur.

Davanın İşleyişi

Davanın görülmesi aşamasında incelenen durumlar şöyledir: Taşınmazın niteliği bulunduğu mevki göz önünde tutularak muhtemel satılabilme süresi tespit edilmelidir. Bu süre içesinde de hangi gün ve saatlerde gösterilmesinin uygun olacağı, hem kiracı hem de ev sahibinin menfaati göz önüne alınarak belirlenmelidir. Kiracının iş ve beşeri ilişkileri de göz önüne alınarak gün ve saatin belirlenmesi gerekir. Hakim davayı duruşmalı olarak yürütmelidir. Taraf delillerinin toplanması açısından bu durum önemlidir. Mahkemece, duruşma açılarak taraf delilleri birlikte değerlendirilerek neticesine göre bir karar verilmesi gerekir.

Evi göstermeyen kiracı veya ev sahibi ve kiracının hangi gün ve saatlerde evin gösterileceği hususunda anlaşamaması halinde ise ev sahibinin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde Kiralananı Göstermeye İzin İstemli dava açabilecektir. Başvurunun ardından mahkeme taşınmazın muhtemel satış süreci, konumu, kiracının iş ve çalışma saatleri gibi hususları inceleyerek belli bir süre için haftanın belli gün ve saatinde evi alıcılara gezdirme konusunda tedbir kararı verir. Örneğin üç ay süre ile cuma ya da cumartesi günleri saat 12.00-18.00 arasında taşınmazın gösterilmesi yönünde karar verilir. Uygulamada kiracının evi gösterme yükümlülüğüne ilişkin dava açılabileceği bilinmediği için genelde eşitli sebeplerle tahliye davaları
açılıyor. Fakat tahliye hususunda geçerli bir tahliye sebebi olmaksızın açılacak dava madden ve zaman olarak kayıp olacağı gibi; uzun süren yargılama süreçleri sebebi ile taşınmazdan alınacak faydayı da düşürüyor.

İlgili Yargıtay Kararları:

T.C. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin E. 2006/14139, K. 2007/822 sayılı 30.1.2007 tarihli kararında, uyuşmazlık, davalıya kiralanan ancak davacı tarafça satılmak istenen mecurun müşterilere gösterilmesi konusunda çıkan muarazanın meni talebinden kaynaklanmaktadır. Mahkemece, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, ekonomik koşullar, taşınmazın bulunduğu yer, taşınmazın nitelikleri vs. özellikler değerlendirilerek ne kadar sürede satılabileceği tespit edilerek, mecurun gösterimine bu süre ile sınırlı olarak izin verilmesi gerektiği’ hüküm altına alınmıştır.

Bu durum karşısında ( görevli olması halinde ) mahkemece yapılacak iş; uzman bilirkişi aracılığı ile yerinde inceleme yapılmak, kiralananın niteliği, bulunduğu mevki, dairenin satılabilme süresine etkili sosyal, ekonomik koşullar, diğer özel ve genel faktörler ile birlikte tarafların yararları değerlendirilmek, hakkaniyete uygun denge kurmak suretiyle satışın yapılabileceği muhtemel, makul ve münasip bir süre ile ayrıca bu süre içinde de hangi gün ve saatlerde kiralananın gösterilmesine izin verilmesinin uygun olacağı saptanmak ve hasıl olacak uygun sonuç çerçevesinde karar vermekten ibaret olmalıdır (3 HD, 09.10.2001 T., Esas: 2001/8142, Karar: 2001/8911)

İlginizi çekebilecek diğer yazılarımız:

Kiralanan Taşınmazda Tadilat – İzmir Avukat

Borçlar Kanuna göre; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Doğal olarak iki tarafın yapmış olduğu bu sözleşmede her iki tarafın da birbirlerine karşı bir takım ödev ve yükümlülükleri vardır. 

Türk Borçlar Kanunu kiraya verenin kiralanan taşınmazda tadilat ve yapacağı değişikliklerde bu yetkisiyle birlikte, sınırlı olarak da olsa kiracıya bu hakkı tanımıştır. Yenilik; yapılan faaliyet neticesinde eskiye oranla daha iyi ve nitelikli hale getirmektir. Bu tanımdan yapılan faaliyetin nitelikle bağlantılı olduğu görünmektedir.  Örnek olarak ; pencerelerin, ısıtma cihazının daha iyi olanla değiştirilmesi olabilir.  

A- Ev Sahibinin Değişiklik Yapması 

1)Yapılacak Değişiklik Kira Sözleşmesinin Feshini Gerektirmemeli 

 Kanunumuzda yer alan “kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen” kısmının “kira ilişkisi feshedilmemişse” şeklinde okunması gerektiği savunulmaktadır. 

 Örneğin TBK. 350 b.2’de yer alan yeniden inşa esaslı onarımlar böyledir. Eğer kiralanan taşınmazda tadilat ve yapılacak değişiklikler kira sözleşmesini sona erdirecek nitelikte ise kiraya veren sözleşme süresi bitmeden bu değişiklik ve yenilikleri yapamaz. 

2) Kiracının Katlanabileceği Şekilde Olmalı 

Kiraya verinin yapacağı yenilik ve değişikliklerin, kiracı tarafından katlanabilir nitelikte olması gerekmektedir. Kiraya verence yapılan yenilik ve değişikliklerin kiracı tarafından katlanılıp katlanılamayacağının değerlendirmesinin objektif ölçülere göre yapılması gerektiği savunulmaktadır. Yani burada bakılacak olan husus kiracının bu yenilik ve değişiklikler karşısındaki durumudur. Bu durum incelenirken, girişilen faaliyetin süresi, kiracının düşeceği durum, etkileme alanı ve göreceği ekonomik karşılık gibi hususlara bakılması gerekmektedir. Bunun gibi kriterler incelendikten sonra ise sonuç olarak kiracının kullanım hakkı olağanüstü sınırlanmakta ise kiracının katlanabilirlik durumu gerçekleşmemiş demektir. 

3. Dürüstlük Kuralına Uygun Olmalı 

Kanunda yer alan “Kiracının menfaatlerinin gözetmekle yükümlü olunması” kısmı TMK. 2 de yer alan dürüstlük kuralının somutlaşmış hali olarak ele alınmaktadır. Yani kiraya veren kiralanan taşınmazda tadilat ve yapacağı değişikliklerde dürüstlük kuralı gereği olarak kiracının menfaatlerini gözetecektir. Örneğin uygulamada kira ilişkisinin sonlandırmak için ev sahiplerinin, kiralanan taşınmazdaki kombiyi kendisi kullanacağı için alarak yerine eski veya sorunlu bir kombi cihazı koyduğu görülmektedir. Bu gibi uygulamalar, dürüstlük kuralına aykırı olacağı gibi kiracının da katlanmasını imkansız hale getirmektedir. 

B-Oluşan Zararın Tazmini 

Kiralık bir işyerinde bu kiralanan taşınmazda tadilat ve yapacağı değişiklikler sırasında gelirde bir azalma olmuşsa bu miktarda zarar kapsamında istenebilecektir. Ayrıca, yapılan yenilik ve değişiklikler sonradan ortaya çıktığından kiralananda değer artışı olsa da aksi asıl sözleşmede belirtilmedikçe kiracıdan ek bir bedel istenemez. 

C-Kiracının Rızası 

Kiraya verenin vereceği rıza, yenilik ve değişiklik çalışmalarından önce verilebileceği gibi, çalışmalar sırasında ve çalışmalar bittikten sonra da verilebilir. Yazılı şekil şartı, taraflara da ispat kolaylığı sağlamaktadır. Kira sözleşmesi herhangi bir şekle tabi olmadığı halde, kiralananda değişiklik ve yenilik yapılması yazılı şekle tabidir. Bu durumda, kira sözleşmesi sözlü yapılmış bile olsa, kiralananda tadilat,  yenilik ve değişiklik yapılması için yazılı şekil şartı aranmaktadır. Kiraya veren onay verip vermeme hususunda serbest olduğundan, yenilik ve değişikliğin kapsamını da kendisi belirler. Yenilik ve değişiklik için verilen onayın kapsamının kiracı tarafından aşılmaması gerekir. Dolayısıyla kiraya veren, vermiş olduğu onayı belirli şartlara bağlayabilir. Kiracı, kiraya verenin bu şartlarına uymak zorundadır. 

D- Kiracının Değişiklik Yapma Hakkı 

Kiracı, kiraya verenin rızası dışında yenilik ve değişiklikler yapması halinde masrafları kendisine ait olmak üzere, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde eski durumuna getirmek zorundadır. Kiraya veren fesih hakkından ayrı olarak, kiraya veren rıza dışı yapılan yenilik ve değişikliklere nedeniyle genel hükümlere göre tazminat isteyebilir. 

Kiraya verenin onayı ve kabulü için, adi yazılı sekil şartının yerine getirilmesi yeterlidir. Kiracı, yalnızca kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir. Bu hüküm emredici olup yazılı sekil şartı bir geçerlilik şartı olmaktadır. 

E- Rıza Dışı Yapılan Değişiklik Sonrası Değer Artışı 

 Rıza dışı yapılan yenilik ve değişiklik nedeniyle kiralanan eşyada bir değer artısı meydana gelmişse, kiracı bundan dolayı herhangi bir hak talep edemez. Buna karşılık yapılan yenilik ve değişiklik nedeniyle, kiralananda bir değer azalması meydan gelmişse, kiracı bunu tazmin etmek zorundadır. Buna karşılık, yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Bu, kiracıyı kiralananı hangi durumda teslim almışsa o durumda teslim etme yükümlülüğünden kurtarır. Ancak taraflar, aralarında yazılı olarak anlaşmak şartıyla kiracının kiralananda ortaya çıkan değer artısını isteyebileceğini kararlaştırabilirler. Bunun yanında kiracı, kiralananda yaptığı yenilik ve değişiklikleri bunlar kiralananın bütünleyici parçası haline gelmemiş olması koşuluyla söküp alma hakkını haizdir. 

İlginizi çekebilecek diğer yazılarımız: