Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi | İzmir Gayrimenkul Avukatı | Av. Mustafa Yolcu

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hukukumuzda bir ön sözleşme olarak kabul edilmektedir. Bu sözleşmenin tarafları, birbirlerinden sözleşmeye konu taşınmazın satışının yapılmasını talep etme hakkına sahiptir. Burada hem alıcı, hem de satıcının satış talebinde bulunması mümkündür.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin temlik edilebilir olduğu kabul edilmektedir. Bir başka ifade ile sözleşme kapsamında doğan hak ve yükümlülükler devrolunabilir.

Taşınmaz satış vaddi sözleşmesi, hem paylı mülkiyette hem de iştirak halinde mülkiyette gerçekleştirilebilir. Ancak iştirak halinde mülkiyette sözleşmenin yerine getirilmesi, söz konusu halin sonra ermesi ile mümkündür.

Aynı taşınmaza yönelik birden fazla satış vaadi gerçekleştirilmesi durumunda, eski tarihli olan sözleşmeye öncelik tanınmalıdır.

Şekil Şartı

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, satış sözleşmesi yapmaya yetkili olan tapu memurları ile noterler tarafından yapılabilir.

Borçlar Kanunu

Madde 29- Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.

Noterlik Kanunu

Madde 60 – Noterlerin görevleri:… Gayrimenkul satış va’di sözleşmesi yapmak.

Madde 89 – Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va’di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir.

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun

Madde 41- (1) Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.

Zamanaşımı

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Türk Borçlar Kanunu kapsamında on yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar.

Emsal Mahkeme Kararları

YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ E. 2015/6890 K. 2018/747

Mahkemece, satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği tarihte davaya konu taşınmazın davalı adına tapuda kayıtlı olmadığı, bu sebeple düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğu, bu sözleşme uyarınca tapu iptali ve tescil davası açılamayacağı, ayrıca sözleşmenin düzenlendiği tarih ile dava tarihi arasında 20 yıllık kazandırıcı zamanaşımı süresinin dolmadığı, böylelikle TMK’nın 713/2 maddesindeki şartların da gerçekleşmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ E. 2013/8243 K. 2013/12094

Kaynağını 818 Sayılı Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesiyle Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Malikin satış vaadi sözleşmesine konu yaptığı taşınmazla ilgili olarak sonradan bir başka kişiye satış vaadinde bulunması mümkündür. Böyle durumlarda şahsi hakların yarışması söz konusudur. Kural olarak da sözleşme geçersiz olmadıkça veya feshedilmedikçe yarışan şahsi haklarda kadimlik ilkesi geçerli olduğundan önceki tarihli olanına değer tanınır. Davalıların murisi İ. oğlu H. G.’le yapılan satış vaadi sözleşmesi 5.5.1993 tarihlidir. Davacı A. oğlu H. G. ile yapılan satış vaadi sözleşmesi ise 27.3.1996 tarihlidir. Tarafların aynı köylü ve yakın akraba olmaları nazara alındığında taşınmazların davalıların murisi tarafından satın alındığını davacının bilmesi gerektiği anlaşıldığından eski tarihli olan şahsi hakka öncelik tanınması gerekirken daha önce kesinleşmiş olan mahkeme kararı sebebiyle mülkiyetin tescilden önce kazanılacağı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.

Konuya ilişkin hukuki danışmanlık almak için uzman ekibimiz ile iletişime geçebilirsiniz.

Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;

Adres: Karşıyaka Tower No:12 Kat:9 Daire:59 Karşıyaka/İzmir

E-posta: [email protected]

Telefon: +90 534 415 52 56